- Mon Sep 07, 2015 10:15 am
#65
ZAKON O ZAKUPU POSLOVNIH ZGRADA I PROSTORIJA - preuzet po članu 9. tačka 5. Ustava FBiH
Ovim zakonom uređeni su uvjeti pod kojim se mogu izdavati u zakup poslovne zgrade i prostorije.
Za zasnivanje zakupa – potrebno je sačiniti ugovor o zakupu u pisanom obliku.
Zakup poslovnih zgrada i poslovnih prostorija zasniva se ugovorom između zakupodavca i zakupca. Ugovor o zakupu poslovnih prostorija zaključuje se pismeno. Ugovor koji nije zaključen u pismenom obliku ne proizvodi pravno dejstvo.
Zakupac se može useliti u poslovne prostorije nakon zaključenja ugovora o zakupu.
Ništav je sporazum
1) kojim je jedna strana obećala imovinsku korist drugoj strani u cilju da ova njoj ili kome drugom izda poslovne prostorije u zakup.
2) kojim je zakupodavac ili treća lice obećalo zakupcu imovinsku korist ako zakupac isprazni poslovne prostorije u cilju da se u njih useli zakupodavac, te treće lice ili neko drugi.
3) kojim je jednoj strani obećana imovinska korist ako odustane od zaključenja ili od već zaključenog ugovora o zakupu poslovnih prostorija, u cilju da takav ugovor zaključi druga strana ili neko drugi.
Posredovanje pri zaključivanju ugovora o zakupu poslovnih prostorija mogu vršiti samo organizacije udruženog rada koje se bave tom djelatnošću.
Sporazumi od 1. do 3. ovog člana ništavi su bez obzira u kom su vidu zaključeni
PRAVA I OBAVEZE ZAKUPODAVCA I ZAKUPCA
- Zakupodavac je dužan - da preda zakupcu poslovnu prostoriju u stanju u kome se ona može upotrijebiti za svrhu određenu ugovorom i u tom stanju je održavati - Ako zakupodavac ne preda zakupcu poslovnu prostoriju u stanju u kome je bio dužan predati, zakupac ima pravo da odustane od ugovora ili da traži srazmjerno smanjenje zakupnine, ili da na teret zakupodavca dovede poslovnu prostonju u takvo stanje.
- Zakupac ima pravo poslovnu prostoriju da koristi samo za svrhu određenu ugovorom i prema ostalim uslovima iz ugovora. Pri korišćenju poslovne prostorije zakupac je dužan da postupa sa svom potrebnom pažnjom.
- Zakupac je dužan:
1) plaćati zakupninu - u vrijeme određeno ugovorom, a ako to vrijeme nije odredeno ugovorom zakupac je dužan zakupninu da plaća mjesečno unaprijed i to najkasnije do petog u mjesecu.
2) da obavijesti zakupodavca o potrebi opravke, ako nastane potreba da se na poslovnoj prostoriji radi njenog održavanja izvrši opravka. Ako zakupodavac u određenom roku ne izvrši opravku, zakupac ima pravo da na teret zakupodavca sam izvrši opravku ili da odustane od ugovora. Zakupac ima pravo da naknadu troškova koje je imao za opravke koje ne padaju na njegov teret.
3) svom trošku na poslovnoj prostoriji izvršiti opravku čiju je potrebu sam prouzrokovao.
- Zakupac ne odgovara za pogoršanje stanja poslovne prostorije do koga je došlo usljed njenog redovnog korišćenja, u skladu sa odredbama ugovora.
- Zakupac nema pravo bez odobrenja zakupodavca da vrši prepravke poslovne prostorije.
- Zakupac može dio zakupljenih prostorija dati u pazakup drugom licu samo na osnovu saglasnosti zakupodavca.
- Po prestanku zakupa zakupac je dužan da preda zakupodavcu poslovnu prostoriju u stanju u kojem ju je primio, ako nije drukčije ugovorom ili ovim zakonom određeno.
PRESTANAK UGOVORA O ZAKUPU - Ugovor o zakupu poslovnih prostorija može prestati:
1. na osnovu otkaza; 2. istekom ugovorenog vremena i 3. na osnovu odustanka
1. Prestanak na osnovu otkaza
- Ugovor o zakupu poslovnih prostorija zaključen na neodređeno vrijeme prestaje
a) sporazumom ili
b) na osnovu otkaza - ne može prije isteka 1 godine od zaključenja ugovora.
- Otkaz je punovažan kada između dana dostave otkaza protivnoj strani i dana kada treba da prestane zakupni odnos protekne vrijeme određeno ugovorom ili ovim zakonom (otkazni rok). Otkazni rok može teći samo od prvog odnosno petnaestog u mjesecu, osim ako ugovorom nije drukčije određeno. Ako nije odreden ugovorom, otkazni rok iznosi 6 mjeseci.
- Ugovor o zakupu poslovnih prostorija otkazuje se preko nadležnog suda.
- U otkazu se mora naznačiti i dan od koga je, po zahtjevu otkazivaoca, protivna strana dužna iseliti se iz poslovnih prostorija i predati ih otkazivaocu, odnosno dan do koga je protivna strana dužna poslovne prostorije da primi.
- Na osnovu otkaza koji je podnio zakupodavac sud će izdati nalog, ako iz otkaza i priloženog ugovora o zakupu proisiče da zakupodavac ima pravo na otkaz, kao i daje održao otkazni rok predviđen ovim zakonom.
- Sud će naložiti zakupcu:
a) da do dana označenog u otkazu poslovne prostorije isprazni i preda zakupodavcu ili
b) da se u roku od 8 dana od dana dostave naloga podnese sudu prigovor protiv naloga.
- Danom ponošenja prigovora protiv naloga zakupodavac dobija položaj tužioca, a zakupac položaj tuženika. Sporovi na osnovu otkaza ugovora o zakupu poslovnih prostorija smatraju se hitnim.
- Ako zakupodavac otkaže ugovor zato što nije zadovoljan visinom zakupnine, zakupcu se mora obezbijediti pravo da povodom otkaza predloži utvrđivanje zakupnine putem javnog nadmetanja, kao i pravo prvenstva zakupca na korišćenje prostorija ako prihvati uvjete koji su na javnom nadmetanju postignuti.
- Posebnim propisom može se predvidjeti da se određenim kategorijama zakupaca poslovnih prostorija koje vrše zdravstvenu, socijalnu, prosvjetnu, kulturnu ili drugu djelatnost od posebnog drušvenog interesa, kao i državnim organima, društveno-političkim organizacijma i određenim društvenim organizacijama otkaz ugovora o zakupu može dati samo uz prethodnu saglasnost izvršnog odbora skupštine opštine.
2. Prestanak istekom ugovorenog vremena
Ugovor o zakupu poslovnih prostorija zaključen na određeno vrijeme prestaje istekom vremena na koje je zaključen.
- Ako po isteku ugovorenog vremena poslovne prostorije ne budu ispražnjene i predate, zakupodavac može tužbom kod nadležoog suda tražiti predaju ispražnjenih prostorija.
- Zakupac se može usprotiviti zahtjevu za predaju poslovnih prostorija, ako za taj zahtjev ne postoje razlozi iz kojih bi zakupodavac mogao otkazati ugovor o zakupu poslovnih prostorija ili odustati od tog ugovora.
- Sporovi po tužbi za predaju poslovnih prostorija smatraju se hitnim.
- Ugovor o zakupu poslovnih prostorija zaključen na odredeno vrijeme smatra se po isteku vremena na koje je zaključen, prećutno obnovljenim na neodređeno vrijeme ako zakupac i poslije vremena na koje je ugovor bio zaključen nastavi da koristi poslovnu prostoriju, a zakupodavac se tome ne protivi. Smatra se da se zakupodavac ne protivi ako do isteka vremena na koje je ugovor zaključen ili 15 dana po isteku toga vremena, nije pismeno ili preko suda zahtijevao da mu zakupac preda prostorije.
3. Prestanak na osnovu odustanka
Zakupodavac može odustati od ugovora o zakupu poslovnih prostorija u svako vrijeme, bez obzira na ugovorene ili zakonske odredbe o trajanju zakupa - ako zakupac:
a) i poslije opomene od strane zakupodavca, koristi poslovne prostorije protivno ugovoru, ili im nanosi znatniju štetu koristeći ih bez potrebne pažnje;
b) ne plati dospjelu zakupninu ni u roku od dva mjeseca od dana saopštenja opomene zakupodavca.
Zakupac može odustati od ugovora o zakupu poslovnih prostorija u svako vrijeme bez obzira na ugovorene ili zakonske odredbe o trajanju zakupa, ako zakupodavac u primjerenom roku koji mu je zakupac za to ostavio, ne dovede poslovne prostorije u stanje, u kome ih je dužan predati odnosno održavati .
Strana koja odustaje od ugovora dužna je:
1) drugoj strani pismenim putem dati izjavu o odustanku, kao i
2) odrediti joj rok do koga se ima predati odnosno primiti ispražnjena prostorija (rok ne može biti kraći od 30 dana, računajući od dana kada je druga strana primila izjavu o odustanku od ugovora).
Ako zakupac kome je učinjena izjava o odustanku od ugovora u roku odredenom ne preda ispraženjene prostorije, zakupodavac može tužbom kod nadležnog suda tražiti predaju ispražnjenih poslovnih prostorija.
4. Ostale odredbe o prestanku ugovora o zakupu
Ugovor o zakupu poslovnih prostorija prestaje i kada se na osnovu pravosnažnog rješenja nadležnog opštinskog organa uprave utvrdi:
1. daje poslovna prostorija eksproprisana;
2. da poslovna prostorija predstavlja opasnost po život i zdravlje ljudi, saobraćaj ili okolne objekte.
Zakup ne prestaje kada treće lice kupovinom ili po drugom osnovu, osim iz slučajeva iz prethodoog stava, stekne od zakupodavca zgradu ili posebni dio zgrade u kojoj se nalaze zakupljene prostorije. U tom slučaju treće lice stupa u prava i obaveze zakupodavca.
Ako zakupodavac ne zahtijeva prinudno izvršenje naloga ili presude u roku od 60 dana kada je na to stekao pravo, ugovor o zakupu poslovnih prostorija smatra se prećutno obnovljenim na neodređeno vrijeme, pod istim uslovima pod kojima je bio zaključen.
Zakonom o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo - (27/97) propisano je da se pravo vlasništva na stanu stiče nakon zaključenog punovažog ugovora o prodaji stana upisom u ZK. Ukoliko je kupac stana ugovorio obračunsku otplatu cijene stana, pravo upisa u ZK stiče se danom otplate prvog obroka (ovo je izuzetak). Ukoliko stan nije upisan u ZK, pravo vlasništva na stanu se stiče polaganjem ugovora o kupoprodaji ZK uredu na čijem području se nalazi stan i upisom u knjigu položenih ugovora (KPU) koju osniva sud.
Izvor: advokat
Ovim zakonom uređeni su uvjeti pod kojim se mogu izdavati u zakup poslovne zgrade i prostorije.
Za zasnivanje zakupa – potrebno je sačiniti ugovor o zakupu u pisanom obliku.
Zakup poslovnih zgrada i poslovnih prostorija zasniva se ugovorom između zakupodavca i zakupca. Ugovor o zakupu poslovnih prostorija zaključuje se pismeno. Ugovor koji nije zaključen u pismenom obliku ne proizvodi pravno dejstvo.
Zakupac se može useliti u poslovne prostorije nakon zaključenja ugovora o zakupu.
Ništav je sporazum
1) kojim je jedna strana obećala imovinsku korist drugoj strani u cilju da ova njoj ili kome drugom izda poslovne prostorije u zakup.
2) kojim je zakupodavac ili treća lice obećalo zakupcu imovinsku korist ako zakupac isprazni poslovne prostorije u cilju da se u njih useli zakupodavac, te treće lice ili neko drugi.
3) kojim je jednoj strani obećana imovinska korist ako odustane od zaključenja ili od već zaključenog ugovora o zakupu poslovnih prostorija, u cilju da takav ugovor zaključi druga strana ili neko drugi.
Posredovanje pri zaključivanju ugovora o zakupu poslovnih prostorija mogu vršiti samo organizacije udruženog rada koje se bave tom djelatnošću.
Sporazumi od 1. do 3. ovog člana ništavi su bez obzira u kom su vidu zaključeni
PRAVA I OBAVEZE ZAKUPODAVCA I ZAKUPCA
- Zakupodavac je dužan - da preda zakupcu poslovnu prostoriju u stanju u kome se ona može upotrijebiti za svrhu određenu ugovorom i u tom stanju je održavati - Ako zakupodavac ne preda zakupcu poslovnu prostoriju u stanju u kome je bio dužan predati, zakupac ima pravo da odustane od ugovora ili da traži srazmjerno smanjenje zakupnine, ili da na teret zakupodavca dovede poslovnu prostonju u takvo stanje.
- Zakupac ima pravo poslovnu prostoriju da koristi samo za svrhu određenu ugovorom i prema ostalim uslovima iz ugovora. Pri korišćenju poslovne prostorije zakupac je dužan da postupa sa svom potrebnom pažnjom.
- Zakupac je dužan:
1) plaćati zakupninu - u vrijeme određeno ugovorom, a ako to vrijeme nije odredeno ugovorom zakupac je dužan zakupninu da plaća mjesečno unaprijed i to najkasnije do petog u mjesecu.
2) da obavijesti zakupodavca o potrebi opravke, ako nastane potreba da se na poslovnoj prostoriji radi njenog održavanja izvrši opravka. Ako zakupodavac u određenom roku ne izvrši opravku, zakupac ima pravo da na teret zakupodavca sam izvrši opravku ili da odustane od ugovora. Zakupac ima pravo da naknadu troškova koje je imao za opravke koje ne padaju na njegov teret.
3) svom trošku na poslovnoj prostoriji izvršiti opravku čiju je potrebu sam prouzrokovao.
- Zakupac ne odgovara za pogoršanje stanja poslovne prostorije do koga je došlo usljed njenog redovnog korišćenja, u skladu sa odredbama ugovora.
- Zakupac nema pravo bez odobrenja zakupodavca da vrši prepravke poslovne prostorije.
- Zakupac može dio zakupljenih prostorija dati u pazakup drugom licu samo na osnovu saglasnosti zakupodavca.
- Po prestanku zakupa zakupac je dužan da preda zakupodavcu poslovnu prostoriju u stanju u kojem ju je primio, ako nije drukčije ugovorom ili ovim zakonom određeno.
PRESTANAK UGOVORA O ZAKUPU - Ugovor o zakupu poslovnih prostorija može prestati:
1. na osnovu otkaza; 2. istekom ugovorenog vremena i 3. na osnovu odustanka
1. Prestanak na osnovu otkaza
- Ugovor o zakupu poslovnih prostorija zaključen na neodređeno vrijeme prestaje
a) sporazumom ili
b) na osnovu otkaza - ne može prije isteka 1 godine od zaključenja ugovora.
- Otkaz je punovažan kada između dana dostave otkaza protivnoj strani i dana kada treba da prestane zakupni odnos protekne vrijeme određeno ugovorom ili ovim zakonom (otkazni rok). Otkazni rok može teći samo od prvog odnosno petnaestog u mjesecu, osim ako ugovorom nije drukčije određeno. Ako nije odreden ugovorom, otkazni rok iznosi 6 mjeseci.
- Ugovor o zakupu poslovnih prostorija otkazuje se preko nadležnog suda.
- U otkazu se mora naznačiti i dan od koga je, po zahtjevu otkazivaoca, protivna strana dužna iseliti se iz poslovnih prostorija i predati ih otkazivaocu, odnosno dan do koga je protivna strana dužna poslovne prostorije da primi.
- Na osnovu otkaza koji je podnio zakupodavac sud će izdati nalog, ako iz otkaza i priloženog ugovora o zakupu proisiče da zakupodavac ima pravo na otkaz, kao i daje održao otkazni rok predviđen ovim zakonom.
- Sud će naložiti zakupcu:
a) da do dana označenog u otkazu poslovne prostorije isprazni i preda zakupodavcu ili
b) da se u roku od 8 dana od dana dostave naloga podnese sudu prigovor protiv naloga.
- Danom ponošenja prigovora protiv naloga zakupodavac dobija položaj tužioca, a zakupac položaj tuženika. Sporovi na osnovu otkaza ugovora o zakupu poslovnih prostorija smatraju se hitnim.
- Ako zakupodavac otkaže ugovor zato što nije zadovoljan visinom zakupnine, zakupcu se mora obezbijediti pravo da povodom otkaza predloži utvrđivanje zakupnine putem javnog nadmetanja, kao i pravo prvenstva zakupca na korišćenje prostorija ako prihvati uvjete koji su na javnom nadmetanju postignuti.
- Posebnim propisom može se predvidjeti da se određenim kategorijama zakupaca poslovnih prostorija koje vrše zdravstvenu, socijalnu, prosvjetnu, kulturnu ili drugu djelatnost od posebnog drušvenog interesa, kao i državnim organima, društveno-političkim organizacijma i određenim društvenim organizacijama otkaz ugovora o zakupu može dati samo uz prethodnu saglasnost izvršnog odbora skupštine opštine.
2. Prestanak istekom ugovorenog vremena
Ugovor o zakupu poslovnih prostorija zaključen na određeno vrijeme prestaje istekom vremena na koje je zaključen.
- Ako po isteku ugovorenog vremena poslovne prostorije ne budu ispražnjene i predate, zakupodavac može tužbom kod nadležoog suda tražiti predaju ispražnjenih prostorija.
- Zakupac se može usprotiviti zahtjevu za predaju poslovnih prostorija, ako za taj zahtjev ne postoje razlozi iz kojih bi zakupodavac mogao otkazati ugovor o zakupu poslovnih prostorija ili odustati od tog ugovora.
- Sporovi po tužbi za predaju poslovnih prostorija smatraju se hitnim.
- Ugovor o zakupu poslovnih prostorija zaključen na odredeno vrijeme smatra se po isteku vremena na koje je zaključen, prećutno obnovljenim na neodređeno vrijeme ako zakupac i poslije vremena na koje je ugovor bio zaključen nastavi da koristi poslovnu prostoriju, a zakupodavac se tome ne protivi. Smatra se da se zakupodavac ne protivi ako do isteka vremena na koje je ugovor zaključen ili 15 dana po isteku toga vremena, nije pismeno ili preko suda zahtijevao da mu zakupac preda prostorije.
3. Prestanak na osnovu odustanka
Zakupodavac može odustati od ugovora o zakupu poslovnih prostorija u svako vrijeme, bez obzira na ugovorene ili zakonske odredbe o trajanju zakupa - ako zakupac:
a) i poslije opomene od strane zakupodavca, koristi poslovne prostorije protivno ugovoru, ili im nanosi znatniju štetu koristeći ih bez potrebne pažnje;
b) ne plati dospjelu zakupninu ni u roku od dva mjeseca od dana saopštenja opomene zakupodavca.
Zakupac može odustati od ugovora o zakupu poslovnih prostorija u svako vrijeme bez obzira na ugovorene ili zakonske odredbe o trajanju zakupa, ako zakupodavac u primjerenom roku koji mu je zakupac za to ostavio, ne dovede poslovne prostorije u stanje, u kome ih je dužan predati odnosno održavati .
Strana koja odustaje od ugovora dužna je:
1) drugoj strani pismenim putem dati izjavu o odustanku, kao i
2) odrediti joj rok do koga se ima predati odnosno primiti ispražnjena prostorija (rok ne može biti kraći od 30 dana, računajući od dana kada je druga strana primila izjavu o odustanku od ugovora).
Ako zakupac kome je učinjena izjava o odustanku od ugovora u roku odredenom ne preda ispraženjene prostorije, zakupodavac može tužbom kod nadležnog suda tražiti predaju ispražnjenih poslovnih prostorija.
4. Ostale odredbe o prestanku ugovora o zakupu
Ugovor o zakupu poslovnih prostorija prestaje i kada se na osnovu pravosnažnog rješenja nadležnog opštinskog organa uprave utvrdi:
1. daje poslovna prostorija eksproprisana;
2. da poslovna prostorija predstavlja opasnost po život i zdravlje ljudi, saobraćaj ili okolne objekte.
Zakup ne prestaje kada treće lice kupovinom ili po drugom osnovu, osim iz slučajeva iz prethodoog stava, stekne od zakupodavca zgradu ili posebni dio zgrade u kojoj se nalaze zakupljene prostorije. U tom slučaju treće lice stupa u prava i obaveze zakupodavca.
Ako zakupodavac ne zahtijeva prinudno izvršenje naloga ili presude u roku od 60 dana kada je na to stekao pravo, ugovor o zakupu poslovnih prostorija smatra se prećutno obnovljenim na neodređeno vrijeme, pod istim uslovima pod kojima je bio zaključen.
Zakonom o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo - (27/97) propisano je da se pravo vlasništva na stanu stiče nakon zaključenog punovažog ugovora o prodaji stana upisom u ZK. Ukoliko je kupac stana ugovorio obračunsku otplatu cijene stana, pravo upisa u ZK stiče se danom otplate prvog obroka (ovo je izuzetak). Ukoliko stan nije upisan u ZK, pravo vlasništva na stanu se stiče polaganjem ugovora o kupoprodaji ZK uredu na čijem području se nalazi stan i upisom u knjigu položenih ugovora (KPU) koju osniva sud.
Izvor: advokat
- By LegaForum