- Fri Nov 02, 2018 7:48 am
#2707
KUPORODAJA I ZAŠTITA OD PRAVNIH NEDOSTATAKA (ZAŠTITA OD EVIKCIJE)
Raskid ugovora je najdrastičnija mjera koja se može preduzeti a koja je u pravila popraćena i štetom koju je pretrpio kupac. Međutim, postoji situacija kada kupac ne može tražiti raskid ugovora. Kupac gubi pravo da raskine ugovor zbog nedostatka stvari kad mu je nemoguće da vrati stvar ili da je vrati u stanje u kome ju je primio. To se obično u praksi dešava sa specifičnim stvarima koje gube svoje svojstvo u određenom vremenskom periodu. Npr ako je predmet kupoprodaje neki dio mašine pa se taj dio ugradi u mašinu a pri tom izvedu neki radovi koji su promijenili svojstvo ugrađenog dijela, tada bi povratom tog ugrađenog dijela ustvari došlo do poremećenih odnosa u kupoprodaji. Međutim kupac i mimo te situacije može raskinuti kupoprodajni ugovor zbog nekog nedostatka stvari ako je stvar potpuno ili djelimično propala ili ako je oštećena usljed nedostatka koji opravdava raskid ugovora, iili usljed nekog događaja koji ne potiče od njega ni od nekog lica za koje on odgovara. Isto pravilo vrijedi i za stvar koja je potpuno ili djelimično propala ili oštećena usljed obaveze kupca da pregleda stvar, ili ako je kupac prije nego što je otkriven nedostatak potrošio ili izmijenio jedan dio stvari u toku njene redovne upotrebe. Iz ovih pravila se može zaključiti da u praksi postoje razne okolnosti koje mogu dovesti do određenih uzroka čija posljedica bi mogla biti raskidanje ugovora i povrat odnosno naknada štete za stvar koja je predmetom kupoprodaje.
Raskid ugovora zbog nedostatka stvari proizvodi ista dejstva kao i raskid dvostranih ugovora zbog neispunjenja. U tom slučaju kupac duguje naknadu za korist od stvari i kad mu je nemoguće da je vrati u cjelini ili jedan njen dio.
Sniženje cijene se vrši prema odnosu između vrijednosti stvari bez nedostatka i vrijednosti stvari sa nedostatkom u vrijeme zaključenja ugovora. Znači ukoliko je kupac kupio stvar te se kasnije utvrdi da je njena vrijednost manja zbog materijalnog nedostatka od one koju bi trebala imati, a kupac istovremeno platio ukupnu kupoprodajnu cijenu, tada on ima pravo zadržati tu stvar ali tražiti da mu se izvrši povrat razlike kupoprodajne cijene. Kupac koji je postigao sniženje cijene zbog postojanja nekog nedostatka može raskinut ugovor ili zahtijevati novo sniženje ako se naknadno utvrdi neki dodatni nedostatak.
Kupac koji je blagovremeno obavijestio prodavca o postojanju nedostatka koji se po isteku jedne godine računajući od dana odašiljanja obavještenja prodavca, izuzev ako je prodavčevom prevarom kupac bio spriječen da je upotrijebi. Znači ovdje je zakondavac propisao rok od godine dana, ali je istovremeno propisao čitav niz okolnosti koje se u praksi u pokrenutim sudskim postupcima ova pravna radnja na kvalitetan način može pobijati. Ovdje bi završili sa posljedicama materijalnih nedostataka kupljene stvari.
Osim materijalnih nedostataka u pravnom prometu kupoprodaje zakon poznaje i termin odgovornost za pravne nedostatke tzv zaštita od evikcije. Prodavac je odgovoran ako na prodatoj stvari postoji neko pravo trećeg koje isključuje, umanjuje ili ograničava kupčevo pravo a o čijem postojanju kupac nije obaviješten nit je pristao da uzme stvar opterećenu tim pravom. Iz ove definicije se jasno zaključuje da pravni nedostatak je u pravilu mnogo složeniji i komplikovaniji od materijalnog nedostatka. Mi ćemo se u svim vrstama kupoprodajnih ugovora, a posebno kupoprodajnih ugovora čiji predmeti su nepokretne stvari susresti sa ugovornim klauzulama koje se tiče pravih nedostataka. Pravni nedostaci su u praksi mnogo veće zastupljeni u nekim mahinacijama odnosno prevarama koje se dešavaju u pravnim prometima. Veoma su česti slučajevi da se u pravni promet stavljaju stvari koje nemaju svoje pravno porijeklo ili stvari koje su opterećene raznoraznim teretima. Tako u praksi je veoma komplikovana procedura kupovine pokretnih stvari posebno automobila, jer u vlasničkim listovima i saobraćajnim dozvolama se ne evidentiraju zalozi. Šta to u praksi znači, to znači da se pokretna stvar posebno automobil – vozilo može dati pod hipoteku i to se obično daje u korist banaka. Ono se može dati i u raznoraznim drugim pravnim poslovima između fizičkih i pravnih lica. Tako pozajmica između građansko-pravnih i fizičkih lica može obezbijediti upostavljanjem zaloga na pokretnim stvarima. Tu je u praksi problematična jedna stvar a to je što se pokretne stvari odnosno zalog na pokretnim stvarima upisuje u registar zaloga koje vodi Federalno ministarstvo pravde. Ukoliko vi želite da izvršite provjeru da li je pokretna stvar založena tu informaciju nećete dobiti jer ovo ministarstvo će vam reći da se radi o poslovnoj tajni. U zadnje vrijeme se u praksi dešavaju mnogi problemi jer kupljene stvari posebno automobil u momentu kupovine ima urednu vlasničku dokumentaciju. Međutim tek u nekom daljem roku se utvrdi da je stvar založena odnosno da je predmet prodaje u izvršnim postupcima. Tada dolazi do velikih problema. Ta situacija je ustvari pravni nedostatak jer prodavac iako je založio predmetnu nekretninu svjesno je to sakrio od prodavca koji neminovno trpi ozbiljnu materijalnu štetu. Također nepokretnosti koje su predmetom kupoprodaja na raznorazne načine mogu biti pravno izmanipulisane. Tako nerijetko je da određena nekretnina se nalazi u vlasništvu prodavca bar u formalnom vlasnišvu ali u suštini posjed je u korist trećeg lica. Posnato je da savjesnim i zakonitim posjedom posjednik stiče vlasništo u periodu od 10 godina. Kod notara se bez ikakvih problema može zaključiti kupoprodajni ugovor jer se notaru dostavi samo ZK izvadak. Međutim, bez obzira na činjenicu da je zaključen kupoprodajni ugovor kupac se može formalno upisat ali je u suštini nekretnina u posjedu drugog lica. Kao primjer navodim stanove u privatnom vlasništvu na kojim je stečeno stanarsko pravo. Obično ti stanovi su u vlasništu jevrejskih porodica u Sarajevu i nerijetko se dešavalo da zakonski nasljednici provode ostavinske rasprave i prodaju te stanove a da na stanovima postoji stanarsko pravo koje je od države verifikovano i zaštićeno. Takav stav na kojem ima stečeno i stanarsko pravo bez obzira što je u vlasništvu, je pod pravnom mahanom.
Postavlja se pitanje koje su pravne posljedice za kupca koji stvar kupi pod pravnom mahanom. Kad se pokaže da treće lice polaže neko pravo kupac je dužan obavijestit prodavca o tome, izuzev kad je to prodavcu već poznato, i pozvati ga da u razumnom roku oslobodi stvar od prava i pretenzija treće osobe, ili da mu isporuči drugu stvar koja nema pravnu mahanu. Ako prodavac ne postupi po zahtjevu kupca, u slučaju oduzimanja stvari od kupca ugovor se raskida po samom zakonu a u slučaju umanjenja ili ograničenja kupčevog prava kupac može po svom izboru raskinuti ugovor ili zahtijevati srazmjerno sniženje cijene. Ako prodavac ne udovolji kupčevom zahtjevu da u razumnom roku oslobodi stvar, kupac može raskinuti ovaj ugovor ako se zbog toga njegova svrha ne može ispuniti. Bez obzira oko kojem pravu se radi, i šta kupac preduzme, kupac ima pravo na štetu koja mu je nanesena usljed ovako izvršene kupoprodaje.
Kupac koji se neobavješatavujći prodavca upusti u pravnu borbu sa trećim licem i izgubi spor, on se opet može pozvati na prodavčevu odgovornost, osim ako prodavac ne dokaže da bi svojim učešćem u sporu s trećim licem spriječio nastanak bilo kakve štete odnosno ostvarivanja određenog prava.
U praksi ako stvar ima pravnu mahanu kupac je dužan obavijestit prodavca, a ako slučajno kupac bez znanja prodavca se upusti u spor, pa ga izgubi, a prodavac posjeduje argumente protiv tog trećeg lica, tada se on oslobađa odgovornosti. U praksi postoje i mahinacije između kupca i trećeg lica gdje se pokušava na štetu prodavca ostvariti određena korist. Upravo iz tih razloga je zakonodavac zaštitio prodavca da ne bi snosnio bespotrebnu odgovornost koju nije skrivio.
Odgovornost prodavca za pravne nedostatke može se ugovorom ograničiti ili sasvim isključiti. Ali ako je u vrijeme zaključenja ugovora prodavcu bio poznat ili mu nije mogao ostati nepoznat neki nedostatak, odredbe ugovora kojim se isključuje njegova odgovornost ne proizvode pravna dejstva.
Pravo kupca po osnovu pravnih nedostataka gasi se istekom godine dana od dana saznanja za postojanje prava trećeg.
Iz svih do sada radova koji se tiču kupoprodaje, se može zaključiti da je zakonodavac dosta detaljno obradio obaveze nastale iz kupoprodajnih ugovora i da je propisao čitav niz zaštitnih mjera kako prodavca tako i kupca. Svakodnevno u poslovnom prometu se zaključuju kupoprodajni ugovori. Želja mi je da konzumenti ove stranice pročitaju ove tekstove te u svojim ugovorima pokušaju implementirati odredbe koje će ih zaštitit i bilo kakve nesporazume svesti na najniži mogući nivo.
Izvor: poduzetnice.ba
Raskid ugovora je najdrastičnija mjera koja se može preduzeti a koja je u pravila popraćena i štetom koju je pretrpio kupac. Međutim, postoji situacija kada kupac ne može tražiti raskid ugovora. Kupac gubi pravo da raskine ugovor zbog nedostatka stvari kad mu je nemoguće da vrati stvar ili da je vrati u stanje u kome ju je primio. To se obično u praksi dešava sa specifičnim stvarima koje gube svoje svojstvo u određenom vremenskom periodu. Npr ako je predmet kupoprodaje neki dio mašine pa se taj dio ugradi u mašinu a pri tom izvedu neki radovi koji su promijenili svojstvo ugrađenog dijela, tada bi povratom tog ugrađenog dijela ustvari došlo do poremećenih odnosa u kupoprodaji. Međutim kupac i mimo te situacije može raskinuti kupoprodajni ugovor zbog nekog nedostatka stvari ako je stvar potpuno ili djelimično propala ili ako je oštećena usljed nedostatka koji opravdava raskid ugovora, iili usljed nekog događaja koji ne potiče od njega ni od nekog lica za koje on odgovara. Isto pravilo vrijedi i za stvar koja je potpuno ili djelimično propala ili oštećena usljed obaveze kupca da pregleda stvar, ili ako je kupac prije nego što je otkriven nedostatak potrošio ili izmijenio jedan dio stvari u toku njene redovne upotrebe. Iz ovih pravila se može zaključiti da u praksi postoje razne okolnosti koje mogu dovesti do određenih uzroka čija posljedica bi mogla biti raskidanje ugovora i povrat odnosno naknada štete za stvar koja je predmetom kupoprodaje.
Raskid ugovora zbog nedostatka stvari proizvodi ista dejstva kao i raskid dvostranih ugovora zbog neispunjenja. U tom slučaju kupac duguje naknadu za korist od stvari i kad mu je nemoguće da je vrati u cjelini ili jedan njen dio.
Sniženje cijene se vrši prema odnosu između vrijednosti stvari bez nedostatka i vrijednosti stvari sa nedostatkom u vrijeme zaključenja ugovora. Znači ukoliko je kupac kupio stvar te se kasnije utvrdi da je njena vrijednost manja zbog materijalnog nedostatka od one koju bi trebala imati, a kupac istovremeno platio ukupnu kupoprodajnu cijenu, tada on ima pravo zadržati tu stvar ali tražiti da mu se izvrši povrat razlike kupoprodajne cijene. Kupac koji je postigao sniženje cijene zbog postojanja nekog nedostatka može raskinut ugovor ili zahtijevati novo sniženje ako se naknadno utvrdi neki dodatni nedostatak.
Kupac koji je blagovremeno obavijestio prodavca o postojanju nedostatka koji se po isteku jedne godine računajući od dana odašiljanja obavještenja prodavca, izuzev ako je prodavčevom prevarom kupac bio spriječen da je upotrijebi. Znači ovdje je zakondavac propisao rok od godine dana, ali je istovremeno propisao čitav niz okolnosti koje se u praksi u pokrenutim sudskim postupcima ova pravna radnja na kvalitetan način može pobijati. Ovdje bi završili sa posljedicama materijalnih nedostataka kupljene stvari.
Osim materijalnih nedostataka u pravnom prometu kupoprodaje zakon poznaje i termin odgovornost za pravne nedostatke tzv zaštita od evikcije. Prodavac je odgovoran ako na prodatoj stvari postoji neko pravo trećeg koje isključuje, umanjuje ili ograničava kupčevo pravo a o čijem postojanju kupac nije obaviješten nit je pristao da uzme stvar opterećenu tim pravom. Iz ove definicije se jasno zaključuje da pravni nedostatak je u pravilu mnogo složeniji i komplikovaniji od materijalnog nedostatka. Mi ćemo se u svim vrstama kupoprodajnih ugovora, a posebno kupoprodajnih ugovora čiji predmeti su nepokretne stvari susresti sa ugovornim klauzulama koje se tiče pravih nedostataka. Pravni nedostaci su u praksi mnogo veće zastupljeni u nekim mahinacijama odnosno prevarama koje se dešavaju u pravnim prometima. Veoma su česti slučajevi da se u pravni promet stavljaju stvari koje nemaju svoje pravno porijeklo ili stvari koje su opterećene raznoraznim teretima. Tako u praksi je veoma komplikovana procedura kupovine pokretnih stvari posebno automobila, jer u vlasničkim listovima i saobraćajnim dozvolama se ne evidentiraju zalozi. Šta to u praksi znači, to znači da se pokretna stvar posebno automobil – vozilo može dati pod hipoteku i to se obično daje u korist banaka. Ono se može dati i u raznoraznim drugim pravnim poslovima između fizičkih i pravnih lica. Tako pozajmica između građansko-pravnih i fizičkih lica može obezbijediti upostavljanjem zaloga na pokretnim stvarima. Tu je u praksi problematična jedna stvar a to je što se pokretne stvari odnosno zalog na pokretnim stvarima upisuje u registar zaloga koje vodi Federalno ministarstvo pravde. Ukoliko vi želite da izvršite provjeru da li je pokretna stvar založena tu informaciju nećete dobiti jer ovo ministarstvo će vam reći da se radi o poslovnoj tajni. U zadnje vrijeme se u praksi dešavaju mnogi problemi jer kupljene stvari posebno automobil u momentu kupovine ima urednu vlasničku dokumentaciju. Međutim tek u nekom daljem roku se utvrdi da je stvar založena odnosno da je predmet prodaje u izvršnim postupcima. Tada dolazi do velikih problema. Ta situacija je ustvari pravni nedostatak jer prodavac iako je založio predmetnu nekretninu svjesno je to sakrio od prodavca koji neminovno trpi ozbiljnu materijalnu štetu. Također nepokretnosti koje su predmetom kupoprodaja na raznorazne načine mogu biti pravno izmanipulisane. Tako nerijetko je da određena nekretnina se nalazi u vlasništvu prodavca bar u formalnom vlasnišvu ali u suštini posjed je u korist trećeg lica. Posnato je da savjesnim i zakonitim posjedom posjednik stiče vlasništo u periodu od 10 godina. Kod notara se bez ikakvih problema može zaključiti kupoprodajni ugovor jer se notaru dostavi samo ZK izvadak. Međutim, bez obzira na činjenicu da je zaključen kupoprodajni ugovor kupac se može formalno upisat ali je u suštini nekretnina u posjedu drugog lica. Kao primjer navodim stanove u privatnom vlasništvu na kojim je stečeno stanarsko pravo. Obično ti stanovi su u vlasništu jevrejskih porodica u Sarajevu i nerijetko se dešavalo da zakonski nasljednici provode ostavinske rasprave i prodaju te stanove a da na stanovima postoji stanarsko pravo koje je od države verifikovano i zaštićeno. Takav stav na kojem ima stečeno i stanarsko pravo bez obzira što je u vlasništvu, je pod pravnom mahanom.
Postavlja se pitanje koje su pravne posljedice za kupca koji stvar kupi pod pravnom mahanom. Kad se pokaže da treće lice polaže neko pravo kupac je dužan obavijestit prodavca o tome, izuzev kad je to prodavcu već poznato, i pozvati ga da u razumnom roku oslobodi stvar od prava i pretenzija treće osobe, ili da mu isporuči drugu stvar koja nema pravnu mahanu. Ako prodavac ne postupi po zahtjevu kupca, u slučaju oduzimanja stvari od kupca ugovor se raskida po samom zakonu a u slučaju umanjenja ili ograničenja kupčevog prava kupac može po svom izboru raskinuti ugovor ili zahtijevati srazmjerno sniženje cijene. Ako prodavac ne udovolji kupčevom zahtjevu da u razumnom roku oslobodi stvar, kupac može raskinuti ovaj ugovor ako se zbog toga njegova svrha ne može ispuniti. Bez obzira oko kojem pravu se radi, i šta kupac preduzme, kupac ima pravo na štetu koja mu je nanesena usljed ovako izvršene kupoprodaje.
Kupac koji se neobavješatavujći prodavca upusti u pravnu borbu sa trećim licem i izgubi spor, on se opet može pozvati na prodavčevu odgovornost, osim ako prodavac ne dokaže da bi svojim učešćem u sporu s trećim licem spriječio nastanak bilo kakve štete odnosno ostvarivanja određenog prava.
U praksi ako stvar ima pravnu mahanu kupac je dužan obavijestit prodavca, a ako slučajno kupac bez znanja prodavca se upusti u spor, pa ga izgubi, a prodavac posjeduje argumente protiv tog trećeg lica, tada se on oslobađa odgovornosti. U praksi postoje i mahinacije između kupca i trećeg lica gdje se pokušava na štetu prodavca ostvariti određena korist. Upravo iz tih razloga je zakonodavac zaštitio prodavca da ne bi snosnio bespotrebnu odgovornost koju nije skrivio.
Odgovornost prodavca za pravne nedostatke može se ugovorom ograničiti ili sasvim isključiti. Ali ako je u vrijeme zaključenja ugovora prodavcu bio poznat ili mu nije mogao ostati nepoznat neki nedostatak, odredbe ugovora kojim se isključuje njegova odgovornost ne proizvode pravna dejstva.
Pravo kupca po osnovu pravnih nedostataka gasi se istekom godine dana od dana saznanja za postojanje prava trećeg.
Iz svih do sada radova koji se tiču kupoprodaje, se može zaključiti da je zakonodavac dosta detaljno obradio obaveze nastale iz kupoprodajnih ugovora i da je propisao čitav niz zaštitnih mjera kako prodavca tako i kupca. Svakodnevno u poslovnom prometu se zaključuju kupoprodajni ugovori. Želja mi je da konzumenti ove stranice pročitaju ove tekstove te u svojim ugovorima pokušaju implementirati odredbe koje će ih zaštitit i bilo kakve nesporazume svesti na najniži mogući nivo.
Izvor: poduzetnice.ba
- By LegaForum