- Wed Feb 07, 2018 5:50 pm
#2281
FIZIČKA DIOBA (razvrgnuće suvlasništva)
I UREĐENJE SUKORISNIČKIH ODNOSA
Koliko je pravo na diobu važno, govori i činjenica da je Zakonom o stvarnim pravima predviđeno da ono nikada ne zastarjeva, niti se bilo ko od suvlasnika njega može odreći.
Zakon o stvarnim pravima (Službeni glasnik Republike Srpske broj 124/08) uređuje pravni institut suvlasništva, pa i razvrgnuće tog suvlasništva. Suvlasnici, bilo da su to nasljednici, saglasno Zakonu o nasljeđivanju, ili lica koja su to svojstvo stekla na osnovu pravnog posla ili sudske ili druge odluke, čine imovinsku zajednicu u kojoj svaki suvlasnik ima pravo da traži diobu stvari saglasno Zakonu o vanparničnom postupku (Službeni glasnik Republike Srpske broj 36/09), uz srazmjerno snošenje troškova tog postupka, jer je to u interesu svih diobničara, a ako ta dioba nije moguća, onda prodajom te stvari na način kako to propisuje Zakon o izvršnom postupku („Službeni glasnik Republike Srpske“, broj: 59/03, 85/03, 64/05, 118/07, 29/10 i 57/12). Proizilazi da je zakon predvidio da se dioba stvari u suvlasništvu vrši prema pravilima vanparničnog postupka. Međutim, u slučaju spora o pravu na stvarima i veličini suvlasničkih dijelova, praksa je pokazala da se pored takvih činjenica u parničnom postupku, utvrđuju i činjenice koje su vezane za diobu (način, uslovi, opis fizičkih dijelova, prava trećih i dr.). U slučaju kada parnični sud riješi sporno pitanje i donese deklaratornu presudu, ona se ne sprovodi u izvršnom postupku, ali ako sud nametne obavezu tuženom da trpi razvrgnuće suvlasničke zajednice, onda donosi kondemnatornu presudu, koja se provodi u izvršnom postupku, ali koja je faktički neprovodiva, osim ako izvršni sud, u postupku izvršenja, ne utvrdi sve one elemetne koje vanparnični sud utvrđuje prilikom diobe.
Fizičku diobu stvari (pokretnih i nepokretnih), odnosno razvrgnuće suvlasništva, ima pravo da traži svaki suvlasnik, osim u nevrijeme, kad bi to bilo na štetu ostalih suvlasnika. Na koji način se jedna stvar, koju posjeduje više vlasnika može podijeliti, po pravilu, zavisi od dogovora, ako ga ima, naravno. U slučaju kada suvlasnici ne mogu postići sporazum o načinu razvrgnuća suvlasništva (dobrovoljno razvrgnuće), na prijedlog bilo kojeg suvlasnika, bez obzira na veličinu njegovog suvlasničkog dijela, odlučuje sud u vanparničnom postupku (sudsko razvrgnuće). Predlog za fizičku deobu nepokretnosti, u pravilu, podnosi jedan suvlasnik protiv ostalih, što nužno ne mora da znači da između njih postoji bilo kakav sukob. ,,Zemljišno knjižni suvlasnici idealnih dijelova stambene zgrade i zemljišta mogu tražiti fizičku diobu istih u vanparničnom postupku, ali ne mogu tužbom zahtijevati ustupanje u državinu realnog, a neopredijeljenog suvlasničkog udjela (Zbirka sudskih odluka iz oblasti građanskog prva 1973-1986; 1986; Vrhovni sud Srbije). “ ;;Kada se u postupku deobe kuće utvrdi da je kuća fizički nedeljiva, postupak deobe se ne obustavlja, već će se po pravosnažnosti tog rješenja, nastaviti civilna dioba stvari prodajom kuće. Okružni sud u Kragujedvcu, Gž.1/92”
Prijedlogom predlagač mora da obuhvati sve suvlasnike, koji u tom vanparničnom postupku imaju položaj protivnika predlagača, s tim što se na strani predlagača može pojaviti i više suvlasnika. Prijedlog se podnosi sudu na čijem se području stvar ili nekretnina nalaze, a ako se stvari ili nekretnine u suvlasništvu nalaze na području više sudova, nadležan je svaki od tih sudova. Nakon prijema prijedloga sud zakazuje ročište na koje se pozivaju svi suvlasnici, a mogu se pozvati i druge osobe koje imaju neko stvarno pravo, kao što je pravo služnosti Ili pravo hipoteke, kao i lica čiji bi interesi mogi biti povrijeđeni eventualnim sporazumom suvlasnika, kao što je povjerilac nekog od suvlasnika. Suvlasnici i druga lica koja na predmetu diobe imaju neko stvarno pravo mogu o uslovima i načinu diobe zaključiti sudsko poravnanje, nagodbu kojom će se urediti sva pitanja između tih osoba.
,,Sporazum stranaka o načinu diobe zajedničke stvari ili imovine na osnovu koga je vanparnični postupak diobe okončan predstavlja dvostranu materijalno – pravnu izjavu volja – ugovor sa procesno – pravnim dejstvom, a ne parničnu radnju, pa se može pobijati u parnici zbog zablude, prevare ili prinude (Vrhovni sud Srbije, 2709/91)”. Sudska odluka donijeta u vanparničnom postupku kojom je određena dioba može se izmijeniti samo u postupku donijetom povodom redovnih pravnih lijekova, a ne u parničnom postupku.
Poravnanje je moguće samo ako nije u suprotnosti sa prinudnim propisima. Nije dopušteno zaključiti nagodbu o fizičkoj diobi neizgrađenog građevinskog zemljišta u državnom vlasništvu, jer nosioci prava sukorištenja na takvom zemljištu mogu zaključiti samo nagodbu o načinu korištenja takvog zemljišta, a bez cijepanja građevinskih parcela i promjena granica.
Sud će u vanparničnom postupku razvrgnuti suvlasničku zajednicu na način da će djeljive stvari podijeliti fizički, nekretnine geometrijski, a ako to nije moguće, bez da se znatno umanji vrijednost, sud će odrediti civilnu diobu, prema pravilima izvršnog postupka, a na način da se nekretnina proda na javnoj prodaji ili na drugi pogodan način, a dobijeni iznos podijeli suvlasnicima srazmjerno njihovom suvlasničkim dijelovima. Javnoj prodaji ne može se izložiti objekat koji nije uknjižen, odnosno, ne može se vršiti civilna dioba objekta koji predstavlja vanknjižno vlasništvo. Sud dužan prvenstveno nekretnine dijeliti fizički, geometrijski, ukoliko nema valjanog sporazuma, a tek ukoliko geometrijska dioba nije moguća, a da se znatno ne umanji vrijednost nekretnine, ovlašten je odrediti civilno razvrgnuće.
,,U odsustvu sporazuma stranaka o načinu diobe, ne može se izvršiti prinudna javna prodaja suvlasničkog stana, dok se prethodno ne utvrdi da li je moguća fizička dioba. Pritom je bez značaja činjenica, što ni jedna od stranaka nije stavila prijedlog za fizičku diobu, a protivnici predlagača su se protivili sprovođenju svake diobe. (Zbirka sudskih odluka iz oblasti građevinskog prava, 1973-1986; 1986; Vrhovni sud Srbije)”
Osnov za sporazum o fizičkoj deobi je prethodno utvrđivanje imovinskopravnih odnosa i faktičkog stanja. Prije svega bi trebalo utvrditi šta tačno svakom suvlasniku pripada prema dokumentaciji na osnovu koje su stekli pravo svojine, a to je najčešće rješenje o nasljeđivanju. Zatim treba utvrditi faktičko stanje, šta i koliko svaki suvlasnik koristi, što je najbolje da se utvrdi putem vještaka građevinske struke. Problem nastaje kada neki od suvlasnika koristi veći dio nego što mu stvarno pripada. To se može razrješiti ili tako što će se suvlasnik koji koristi veći dio nego što mu pripada povući u okvire svog suvlasničkog udjela, prema pravnom osnovu sticanja svojine, ili isplatom razlike u novčanom iznosu suvlasniku čiji je dio umanjen. U ovom drugom slučaju radilo bi se o prodaji dijela suvlasničkog udjela, što bi trebalo i uknjižiti.
Znači, u slučaju sporazuma, moguće je da suvlasnici izvrše diobu i van obima suvlasničkog dijela, u kojem slučaju ima mjesta novčanom namirenju suvlasnika koji je dobio manji obim. No, ako nema sporazuma, onda i dijelom vještak, a posebno sud imaju težak zadatak da zadovolje interese svih učesnika, a da pri tome ne povrijede suvlasnički dio. U slučaju kada nema sporazuma, sud je dužan da ima u vidu posebne interese učesnika, pa će npr. učesniku postupka koji se isključivo bavi poljoprivrednom djelatnšću i dodijeliti poljoprivredno zemljište, a drugim učesnicima drugu imovinu u obimu koji odgovara njihovim pravima na tu imovinu.
Pored toga, fizička dioba je moguća na imovini, koja je između ostalog, ne samo u suvlasništvu vanparničnih stranaka, već i da je podobna za takvu diobu. U praksi se desilo da je protivpredlagač u žalbi ukazivao da prvostepeni nije odlučio o diobi terase na ravnom krovu garaže (protivnik predlagača taj ravni krov koristi kao terasu). Prema nalazu vještaka građevinske struke proizilazilo da je sporna garaža izgrađena prema građevinskoj dozvoli od 19.04.1982. godine, pa kako je krov garaže sastavni dio tog objekta koji čini njegovu cjelinu i koji se ne može posebno tretirati, koji nije predviđen za korištenje kao terasa niti je predviđen za bilo kakvu eksploatacionu prohodnost i uspostavljanje takvih eksploatacionih uslova, jer to dovodi do oštećenja ravnog krova i procurivanja istog, to i ne može biti predmet fizičke diobe u tom postupku. Predmet fizičke diobe može biti samo garaža o čemu je prvostepeni sud pravilno i odlučio.
Fizička (geometrijska) dioba zemljišta se provodi ukoliko je moguće zemljište podijeliti na više manjih zemljišnih čestica, tako da svaki suvlasnik stekne novonastalu česticu srazmjernu svom suvlasničkom udjelu. U praksi se često nasljeđuju kompleksi zemljišta, sa ili bez izgrađenih objekata, koji imaju različitu namjenu, stepen obradivosti, položaj, kulturu, prilaz, izgrađenost, starost, kvalitet, cijenu na tržištu…. Do diobe nasljednici upravljaju i raspolažu nasljedstvom zajednički. Nakon ostavinske rasprave, nasljednicima se njihovi suvlasnički dijelovi upisuju u javne knjige. Međutim, kada nasljednici, koji nisu uspjeli da se sporazumiju o diobi tog zemljišta, pokrenu postupak diobe, neophodno je, a vezano za navedene okolnosti (faktore), koje utiču na način diobe, zatražiti stručno mišljenje vještaka određene struke (najčešće su to vještaci geodetske struke koji identifikuju parcelu, sačine skicu premjeravanja, diobnu osnovu, odnosno prijavni list, a po sporazumu i cijepanje parcele...; poljoprivredne struke koji se izjasne o kvaliteti zemljišta, stepenu obradivosti, zasadima.. i građevinske struke koji se izjasni o građevinskim cjelinama). Vještak, a po potrebi i vještaci su dužni da prisustvuju ročištu na licu mjesta, te da se izjasne o svim navedenim parametrima, kao i o položaju zemljišta, mogućnosti prilaza, odnosno korištenja, te koja površina odgovara suvlasničkom dijelu, kako bi svi suvlasnici dobili približno istu vrijednost zemljišta. U ovakvoj vrsti postupaka prioritet je sporazum, ali ako nema sporazuma onda je sud ovlašten da odlučuje o svim parametrima, njihovim potrebama, načinu korištenja stvari, stambenim potrebama, a u slučaju da diobu traži suvlasnik koji ima neznatan udio, ovlašten je da odluči da ostali suvlasnici isplate njegov dio. Ono što je najvažnije, prvostepeni sud ne može donijeti meritornu odluku o prijedlogu za diobu bez održanog ročišta. U vanparničnom postupku, za razliku od parničnog, u daleko većoj mjeri se zadržalo načelo materijalne istine, ali raspravno načelo je jedno od osnovnih načela pravičnog suđenja iz kojeg razloga je neophodno zakazivanje ročišta na koje će sud pozvati sve suvlasnike i lica koja na predmetu diobe imaju neko stvarno pravo, nakon čega će ih, ako ne postignu sporazum, saslušati, pa će po izvođenju potrebnih dokaza i na osnovu rezultata cjelokupnog postupka u skladu sa odgovarajućim propisima materijalnog prava donijeti rješenje o diobi i načinu diobe zajedničke stvari i imovine. Rješenje mora biti obrazloženo, a izreka jasna. U obrazloženju sud je dužan da ocijeni nalaze vještaka I da da logično obrazloženje, zasnovano na dokazima, iz kojeg razloga je odlučio na takav način.
Prema pravilima vanparničnog postupka fizička dioba se vrši kada između suvlasnika nema spora oko predmeta diobe, kada nije sporno vlasništvo ili omjer suvlasničkih dijelova. Znači, raspravljanje i odlučivanje o diobi u vanparničnom postupku je moguće ako među suvlasnicima nema spora o pravu na stvar, odnosno imovinu, veličini dijelova u stvari, odnosno imovini i koje stvari, odnosno prava su predmet diobe. U suprotnom, vanparnični sud prekida postupak i predlagača upućuje na pokretaje parnice. Ukoliko je dioba već punovažno izvršena na jedan od zakonskih načina, to bi bila tzv. faktička dioba, onda ne bi bilo mjesta bilo kakvoj diobi u vanparničnom postupku, već bio ono što je sporno između učesnika moralo da se riješi u parničnom postupku. Izraz faktička dioba upotrebljava se za one pravne situacije gdje je dioba suvlasničke imovine izvršena ili izričitim usmenim sporazumom suvlasnika, koji je u cjelini izvršen, ili kada se na osnovu samog fakta korištenja relanih dijelova suvlasničke nepokretnosti od strane suvlasnika u dužem vremenskom periodu i na osnovu ponašanja suvlasnika može zaključiti da postoji prećutna saglasnost suvlasnika da se dioba izvrši upravo na način na koji ukazuje faktičko stanje.
Vanparnični sud upućuje predlagača da pokrene parnični postupak, jer nije ovlašten da ocjenjuje čije pravo smatra manje vjerovatnim radi upućivanja na takav postupak. ,,U vanparničnom postupku radi diobe zajedničkih stvari li imovine nema mjesta prekidu postupka i upućivanju predlagača da u određenom roku pokrene parnicu u smislu člana 150 stav 1 Zakona o vanparničnom postupku, ako su udjeli u zajedničkim stvarima ili imovini, koji su predmet diobe, utvrđeni pravosnažnim rješenjem o nasljeđivanju (Zbirka sudskih odluka iz oblasti građevinskog prava, 1973-1986; 1986; Vrhovni sud Srbije; Beograd).“
U parničnom postupku sud odlučuje ne samo o pravu za koje predlagač, tada tužitelj, tvrdi da ima, već, ako to tužitelj traži, obavezuje tuženu stranu i da prizna i trpi razvrgnuće zajednice. Znači, obaveza trpljenja razvrgnuća suvlasništva može se nametnuti tuženom u parničnom postupku koji je pokrenut najčešće radi utvrđenja udjela u zajednički stečenoj imovini tokom bračne ili vanbračne zajednice.
,,Izvršni sud ne može odrediti deobu za zajedničke stvari između suvlasnika, ako deoba nije predviđena izvršnom ispravom. Izvršni sud je ovlašten jedino da odredi način deobe zajedničke stvari, ako je deoba izvršnom ispravom predviđena, a način deobe nije određen. Vrhovni sud Srbije, Gž. 172/94).“
Daleko rjeđe se dioba predviđa u sporovima u kojima se traži utvrđenje suvlasništva gradnjom u porodičnoj zajednici, jer se, u pravilu, već unaprijed zna koji dijelovi nekretnine koristi koji od učesnika sporazuma. Oni već imaju opredjeljene stanove, pa se spornim ukazuje samo zahtev za utvrđenje suvlasništva na toj nekretnini, s obzirom na to da je, u pravilu, pravo vlasništva na zemljištu upisano na jednog od zajedničara.
U vanparničnom postupku, prilikom diobe, moraju biti obuhvaćeni svi suvlasnici, a u parničnom postupku, ako se traži, recimo, utvrđenje prava suvlasništva građenjem u porodičnoj zajednici, onda je neophodno da na strani tuženih budu obuhvaćeni svi učesnici tog sporazuma, bez obzira ko je od njih upisan sa pravom vlasništva ili suvlasništva na zemljištu, jer činjenica upisa ima značaj samo kod provođenja utvrđenog prava, a osnov, pravo na suvlasništvo zavisi od sporazuma učesnika. Primjer za to su tri brata, Pero, Marko i Đuro prodaju porodičnu kuću i za te novce kupe zemljište i upišu na Peru i Marka, te izgrade kuću koja se sastoji od podruma, visokog prizemlja i mansarde. Marko u vanparničnom postupku predlaže da se izvrši fizička dioba kuće, na način da mu se preda i pola podruma, jer je suvlasnik sa Perom, a inače, koristi mansardu od useljenja u kuću. Međutim, Pero u vanparničnom postupku tvrdi da Marko nije suvlasnik na kući sa ½ dijela, da mu ne pripada podrum, koji je ispod cijele kuće, već 1/3 dijela, što se odnosi samo na mansardu koju isključivo i koristi, jer je sporazum između braće bio da se zemljište kupi na Peru i Marka, da se izgradi kuća, ali tako da visoko prizemlje sa podrumom pripada Peri, što čini 2/3 vrijednosti kuće, jer je Pero već tada imao četvoročlanu porodicu, Marko bio neoženjen, a Đuro nije bio zainteresovan za dio kuće, jer je svoje stambeno pitanje riješio van rodnog grada, a sa Perom se dogovorio da u njegovom prizemlju ima jednu sobu na korištenju kad dolazi u posjetu, te korištenje podruma, radi odlaganja svojih stvari, kako je faktički i korišteno od izgradnje kuće. U ovom slučaju vanparnični postupak je pokrenut na prijedlog Marka, kao protivnik predlagača je označen Pero, ali zbog spornog obima suvlasničkog dijela Marko je bio dužan da pokrene parnični postupak, jer nastali spor zajedničara u vanparničnom postupku fizičke diobe je prethodno pitanje koje se mora riješiti u parnici i to ne samo protiv Pere, već i protiv Đure, a u cilju dokazivanja sadržaja sporazuma, jer su njih trojica učesnici istog, bez obzira ko je upisan u javne knjige kao nosilac određenih prava.
,,Kada je u vanparničnom postupku, radi diobe zajedničke stvari ili imovine među zajedničarima, nesporno da je već izvršena vansudska fizička dioba nepokretnosti u susvojini, konačna fizička dioba zajedničke kuće može biti izvršena tek poslije utvrđenih svojinskih udjela stranaka u njenom sticanju. Sporazum o diobi kuće, izvršen između sticalaca prije konačno utvrđenih udjela u sticanju, ne može se smatrati konačnom diobom, već samo kao privremeno uređenje načina korištenja.
(Vrhovni sud Srbije, Rev. 489/89).”
Suvlasnici koji su izvršili faktičku fizičku diobu nekretnine, mogu raspolagati tim svojim svojim suvlasničkim dijelom, bez saglasnosti drugog suvlasnika.
Sud će dozvoliti i fizičku diobu na nekretninama koje su vanknjižno suvlasništvo učesnika postupka, ako među njima postoji saglasnost da i te nekretnine pripadaju u suvlasništvo i da među njima nema spora o obimu i pravu suvlasništva. Međutim, ovakvo rješenje o diobi neće biti provodivo u zemljišnoj knjizi, jer kuća nije upisana, bez obzira što su učesnici upisani kao suvlasnici zemljišta.
,,Moguće je razvrgnuće imovinske zajednice sudskim putem i između vanzemljiško knjižnih suvlasnika, ali je u tom slučaju u postupak potrebno uvući i zemljiškoknjižnog vlasnika. U ovom slučaju, ako bi zemljiškoknjižni vlasnik insistirao na svom vlasništvu, prdlagač bi morao biti upućen na parnicu. (Okružni sud u Novom Sadu, Gž 1911/67)“. Okružni sud u Beogradu, odlukom od 10.09.1996. godine Gž. 4388/96 zauzeo je stav da u slučaju prijedloga za fizičku diobu bespravno podignutog objekta na zemljištu koje je još uvijek na prodavcu, takav prijedlog se odbija, jer objekat pravno ne postoji. A ima i ovakva odluka: ;;Sud može odlukom o diobi naložiti zajedničarima da izvrše određene prepravke i na bespravno podignutoj zgradi u cilju izdvajanja posebnih fizičkih dijelova zgrade. Takvom odlukom se ne mijenja status bespravno podignute zgrade, već se samo uređuju međusobni odnosi zajedničara u postupku raskidanja imovinske zajednice. Vrhovni sud Srbije, Gž.75/93“
Pravila o diobi stvari u suvlaništvu odnose se i na etažno vlasništvo, ako je poseban dio zgrade (stan ili poslovni prostor) u suvlasništvu. Suvlasnici mogu saglasno odlučiti da će umjesto diobe nepokretnosti svoja suvlasnička prava ograničiti, tako što će sa određenim idealnim dijelom povezati svojinu posebnog dijela suvlasničke nepokretnosti (uspostaviti etažnu svojinu), ako je takva dioba moguća. Međutim, i svaki sopstvenik idealnog dijela zgrade, ako nema sporazuma između suvlasnika, ima pravo da zahtijeva da se njegova idealna svojina pretvori u etažnu svojinu na određenom posebnom dijelu zgrade, ako je to moguće, s obzirom na vrijednost tog idealnog dijela, veličinu zgrade, broj njenih prostorija i njihov raspored. Fizička dioba stambene građevine provodi se ukoliko je istu moguće etažirati, odnosno podijeliti u više samostalnih upotrebnih jedinica, tako da svaka ima poseban ulaz, prilaz javnom putu, te posebnu kuhinju i sanitarni čvor.
,,Sporazum sopstvenika idealnih dijelova zgrade, na osnovu koga bi dioba bila izvršena tako, da oni postaju sopstvenicima dijelova stana, u protivnosti je sa propisima o etažnoj svojini i nema pravno dejstvo, jer u smisli člana 1 Zakona o svojini na dijelovima zgrada predmet etažne svojine mogu biti samo pojedini stanovi (Vrhovni sud Srbije, Rev. 718/83).”
Načelo superficies solo cedit, predviđeno Zakonom o stvarnim pravima, a koje podrazumijeva postojanje pravnog jedinstva nekretnine, posebno zemljišta sa zgradom, jer sve što se spoji s površinom zemljišta, postaje sastavni dio zemljišta, odnosno pripada zemljištu, a slijedom toga i vlasniku zemljišta, podrazumijeva da se sa prenosom, odnosno nasljeđivanjem prava vlasništva na posebni dio zgrade, prenosi, odnosno nasljeđuje zajedničko vlasništvo na zajedničkim dijelovima zgrade, kao i pravo suvlasništva na građevinsku česticu, jer su ta prava neraskidivo povezana s pravom vlasništva na posebni dio zgrade, pa je tako moguće imati različite oblike vlasništva na zemljištu i zgradi: na građevinskoj čestici – pravo suvlasništva, na zajedničkim dijelovima zgrade – zajedničko nedjeljivo vlasništvo i na posebnim dijelovima zgrade – pravo vlasništva.
Ranija ustanova prava vlasništva na posebnom dijelu zgrade (etažno vlasništvo), na stan ili poslovnu prostoriju horizontalnom podjelom zgrade derogirala je to načelo. Pravo suvlasništva na građevinskoj čestici nije se protezala na zgradu (zajedničke dijelove) po načelu superficies solo cedit, što znači da je sam zakon pravno razdvajao zgradu od zemljišta. Štaviše, ranije su posebni dijelovi zgrade bili glavne stvari (nekretnine), a zajednički dijelovi zgrade i građevinskih čestica njihove pripadnosti.
Ako suvlasnici traže diobu zgrade sa više stanova na kojoj nije izvršeno etažiranje (pretvaranje idealnog u etažno vlasništvo), saglasno odredbi člana 40 Zakona o stvarnim pravima, potrebno je da sud prethodno odredi da se provede postupak etažiranja, na način da učesnici postupka diobe angažovanjem vještaka građevinske struke, pribave plan posebnih dijelova zgrade, koji plan bi morao biti ovjeren od strane odjeljenja za poslove urbanizma i građevinarstva, a u skladu sa planom parcelacije. Uz ispunjenje takvih pretpostavki, a obzirom da se radi o izgrađenom građevinskom zemljištu, sud bi u vanparničnom postupku mogao donijeti rješenje o etažiranju zgrade i diobi. Tim rješenjem bi se odredilo da se idealni dijelovi pretvaraju u etažno vlasništvo (tj. u vlasništvo na pojednim dijelovima zgrade) i diobi, posebnih dijelova zgrade. Rješenje bi moralo sadržavati i obim i načinu korištenja posebnih dijelova zgrade i dijelova zgrade koji služe zgradi kao cjelini.
,,I u odsustvu sporazuma stranaka, kada je vještačenjem utvrđeno da se zgrada ne može podijeliti na četiri samostalne cjeline, srazmjerno suvlasničkim udjelima, nema mjesta fizičkoj diobi zgrade samo na dva dijela zgrade, tako, što bi na njenom dijelu i dalje ostali u suvlasničkoj zajednici predlagači, a na drugoj protivnici predlagača. Takva dioba je protivna pojmu fizičke diobe koja se vrši tako, da svaki suvlasnik dobije onaj dio, koji odgovara veličini odnosno vrijednosti njegovog suvlasničkog dijela. Inače, fizička dioba zgrade ili stana na dva ili više stambenih jedinica moguće je izvršiti samo u skladu sa posebnim propisima, uz odobrenje nadležnog organa uprave. (Zbirka sudskih odluka iz oblasti građevinskog prava, 1973-1986; 1986; Vrhovni sud Srbije”.
Odredbom člana 219 Zakona o izvršnom postupku predviđena je fizička dioba, pod uslovom da je ona predviđena izvršnom ispravom. Izvršne isprave na osnovu kojih se provodi ovakav izvršni postupak mogu biti rješenje vanparničnog suda o diobi, pravosnažna presuda i sudska nagodba zaključena i u vanparničnom i u parničnom postupku kojom se utvrđuje pravo suvlasništva ili pravo na zajedničku imovinu sa utvrđenim udjelima i odlukom da je tuženi dužan trpjeti diobu suvlasničke, odnosno zajedničke imovine, te način izvršenja diobe, odnosno sve elemente koje mora da sadrži rješenje o diobi, saglasno odredbi člana 178 Zakona o vanparničnom postupku (predmet, uslove i način diobe, podatke o fizičkim dijelovima stvari, pravima koja su pripala pojedinom suvlasniku, prava i obaveze suvlasnika utvrđene diobom, kao i način ostvarivanja služnosti i drugih stvarnih prava na dijelovima koja su fizički podijeljena između suvlasnika. Ako odluka parničnog suda sadrži obavezu i način diobe, onda izvršni sud samo zakazuje ročište na licu mjesta radi provođenja fizičke diobe na način kako je to predviđeno izvršnom ispravom. Tom prilikom se identifikuju stvari i na simboličan način predaje ista u posjed svakom od navedenih vlasnika u izvršnoj ispravi. Od tog momenta lice iz izvršne isprave stiče posjed nad svojim dijelom označenim u ispravi, te time i pravo na posjedovnu zaštitu. Međutim, kada presuda ne sadrži sve elemente potrebne za diobu, kada sadrži veličinu udjela suvlasnika i obavezu da se trpi razvrgnuće suvlasništva, izvršni sud preuzima ulogu vanparničnog suda, te provodi sve one radnje predviđene Zakonom o vanparničnom postupku, zakazuje ročište, provodi vještačenja, nalaže izradu nacrta diobe. Znači, tražilac izvršenja u svom prijedlogu za izvršenje na osnovu gore opisane sudske presude treba da od izvršnog suda zatraži izvršenje određivanjem izdvajanja suvlasničkih dijelova i njihovim pretvaranjem u realne dijelove zajedničke stvari, njihovom identifikacijom, predajom u posjed, te provedbom diobe u javnim knjigama, ukoliko se radi o nepokretnostima. Na osnovu takvog prijedloga sud će donijeti rješenje o izvršenju, s tim da za provedbu tog rješenja izvršni sud mora poduzeti niz, već gore pomenutih, aktivnosti. U suštini, to rješenje o izvršenju predstavlja dopunu izvršne isprave o uslovima fizičke diobe, te je na to rješenje dozvoljen prigovor. Nakon što sud odluči o prigovoru, pristupa provođenju tog rješenja identifikacijom dijelova zajedničke stvari i predajom u posjed.
Odredbom člana 221 Zakona o izvršnom postupku je određen način diobe rješenjem suda, iz čega proizilazi da izvršni sud ne može odbiti prijedlog za izvršenje ako u izvršnoj ispravi nije naveden način sporovođenja te diobe. Ovdje se ima u vidu nepotpuna izvršna isprava, jer ta izvršna isprava sadrži samo predmet diobe, veličinu suvlasničkih dijelova, te obavezu razvrgnuća suvlasničke zajednice. U takvom slučaju izvršni sud je ovlašten, da po službenoj dužnosti, prema propisima o vlasničkopravnim odnosima, odluči da li će diobu izvršiti fizički ili prodajom. Dioba će se obaviti prodajom ako se u izvršnom postupku utvrdi da fizička dioba, određena izvršnom ispravom nije moguća ili je moguća samo uz znatno smanjenje vrijednosti stvari. Zbog ovakvog ovlaštenja, tražilac izvršenja i nije obavezan da u prijedlogu predloži način diobe. U slučaju kada izvršnom ispravom nije određen način diobe, izvršni sud, prije nego pristupi drugim radnjama, prvo donosi odluku o načinu razvrgnuća suvlasničke zajednice, vodeći računa o pravilima kojim su uređeni vlasničkopravni odnosi, odnosno da li ima sporazuma suvlasnika oko načina diobe zajedničke stvari, da li se radi o djeljivim ili nedjeljivim stvarima, da li fizička dioba djeljive stvari zahtijeva nersrazmjerne troškove, koji su interesi suvlasnika, za što je neophodno zakazivanje ročišta.
Kod civilne diobe, u slučaju da na zajedničkoj nekretnini postoji hipoteka, ona u cjelini obezbjeđuje potraživanje založnog povjerioca do potpunog namirenja njegovog potraživanje, bez obzira na podjelu te nekretnine (nedjeljivost hipoteke). Ako postoji pravo stvarne služnosti, pa se podjeli povlasna nekretnina, služnost ostaje u korist svih njenih dijelova. Međutim, vlasnik poslužne nekretnine može tražiti da se u praničnom postuku stvarna služnost dijela podjeljena povlasne nekretnine ukine, ako ne služi za potrebe tog dijela nekretnine.
Zakon o stvarnim pravima, odredbom člana 50, predviđa i pravo trećih lica na diobu, pa, između ostalog, lica koja imaju pravo da zahtijevaju da se zajednička svojina podijeli određivanjem suvlasničkog dijela zajedničara na ime njegovog dijela u zajedničkoj svojini su i povjerioci u odnosu na dijelove njihovih dužnika.
U praksi, najčešći slučaj zajedničara su supružnici. Njihova je imovina stečena za vrijeme trajanja braka, pa je često na meti radi naplate potraživanja i to samo prema jednom supružniku.
Međutim, prema odredbi člana 69 Zakona o izvršnom postupku („Službeni glasnik Republike Srpske“ broj: 59/03, 85/03, 64/05, 118/07, 29/10 i 57/12) predmet izvršenja može biti samo nepokretnost kao cjelina, što znači da predmet prodaje može biti i stan koji je zajednički, a u slučaju potraživanja prema jednom od supružnika.
Treba napomenuti da je još u vrijeme donošenja navedenog Zakona, 2003. godine, ova odredba bila upitna. Komentar Zakona je već tada ukazivao na moguće povrede prava na imovinu, naročito kada je u pitanju zajednička imovina, imovina stečena u braku. Da su primjedbe na takvo zakonsko rješenje bile opravdane potvrđuje odluka Ustavnog suda Bosne i Hercegovine kojom je i utvrđena takva povreda.
Tako je Ustavni sud BiH, meritornom odlukom broj AP-1086/04 usvojio apelaciju HG. i utvrdio povredu člana II/3 tačka k) Ustava BiH i člana 1. Protokola broj 1. uz Evropsku konvenciju za zaštitu ljudskih prava i osnovnih sloboda uz zauzet stav da se odredbom člana 69 stav 10 Zakona o izvršnom postupku krši ustavom zagarantovano pravo na imovinu. U konkretnom predmetu tražilac izvršenja podnio je prijedlog za izvršenje na osnovu pravosnažne i izvršne presude Općinskog suda i pravosnažne sudske nagodbe, radi namirenja novčanog potraživanja sa zateznim kamatama do isplate. Rješenjem o izvršenju određeno je izvršenje na nekretnini – dvosobnom stanu u Goraždu, upisanom na imenu apelanta, supruga izvršenika i to zabilježbom ovog rješenja u zemljišnoj knjizi, zatim utvrđivanjem vrijednosti nekretnine, njenom prodajom i namirenjem tražioca izvršenja iz iznosa dobijenog prodajom. U obrazloženju rješenja je navedeno da je apelant sa 1/1 dijela etažni vlasnik na dvosobnom stanu u Goraždu, da je tražilac izvršenja, radi namirenja novčanih tražbina, predložio navedeni stan kao predmet izvršenja, jer se vodi na suprugu izvršenika, te je sud slijedom člana 8 i 69 Zakona o izvršnom postupku udovoljio prijedlogu. Općinski sud je rješenjem od 10.09.2004. godine odbio kao neosnovan apelantov prigovor izjavljen na navedeno rješenje o izvršenju. U apelantovom prigovoru je navedeno da nisu bili ispunjeni zakonski uslovi za određivanje izvršenja na nepokretnosti koja nije u vlasništvu izvršenika, a ne radi se o obavezama za koje bračni drugovi odgovaraju solidarno. Dalje, iz obrazloženja proizilazi da je prvostepeni sud pravilno zaključio da se izvršenje na nepokretnosti u smislu navedene zakonske odredbe, može odrediti i na zajedničkoj imovini u kojem slučaju se primjenjuju odredbe člana 69 stav 2 – 9 istog Zakona, koji propisuje postupak kada je predmet izvršenja nekretnina na kojoj postoji suvlasništvo izvršenika i drugih lica. Ustavni sud je podsjetio da vlasti uživaju široko polje procjene u pogledu izbora sredstava provođenja i u pogledu utvrđivanja da li se posljedice provođenja mogu opravdati opštim interesom postizanja cilja konkretnog Zakona. Za Ustavni sud je jasno da je cilj zakonodavca bio da olakša položaj povjerioca čije potraživanje nije osigurano i koji pokreće izvršni postupak, a jedina imovina koju izvršenik ima je udio u zajedničkoj imovini. U opštem interesu je pravne sigurnosti da se obezbijedi mehanizam namirenja povjerioca kao i izvršenje pravosnažnih sudskih odluka, jer bi u suprotnom bilo iluzorno i samo njihovo donošenje. Međutim, Ustavni sud smatra da je članom 69 stav 5 i 6 Zakona o izvršnom postupku propisana zaštita imovine vlasnika zajedničke imovine (zajedničara) koji nije izvršenik u slučajevima prodaje cijelog stana, u prvom slučaju: ne predstavlja punu nadoknadu, jer bračni drug koji nije izvršenik ne želi prodaju i nakon prodaje ostaje bez stana, a dobija protuvrijednost svog udjela u stanu kao zajedničkoj imovini, a u drugom slučaju: uslovljavaju zaštitu raspolaganjem sredstvima na otkup udjela na stanu koji je već bio otkupljen u cijelosti i tu imovinu su uživala oba bračna druga. Prema tome, dozvoljeno izvršenje prodajom cijelog stana predstavlja miješanje za koje ne postoji razumna proporcionalnost između sredstava koja se koriste i cilja koji se želi postići, odnosno predstavlja za vlasnika zajedničke imovine, koji nije izvršenik, poseban i pretjeran teret u smislu člana 1 Protokola broj 1 uz Evropsku konvenciju.
Izmjenama i dopunama Zakona o izvršnom postupku iz 2012. godine predviđeno je da sud može donijeti rješenje o izvršenju na cjelokupnoj nekretnini samo ako suvlasnik nepokretnosti, koji nije izvršenik, da izričit pismeni pristanak, notarski obrađen, za takvu prodaju.
UREĐENJE SUKORISNIČKIH ODNOSA
Pravo suvlasništva na nepodjeljenoj stvari postoji kada na istoj više lica imaju pravo svojine, a dio svakog od njih je određen srazmjerno prema cjelini (idealni dio susvojina), a ukoliko se radi o slučaju da su njihovi udjeli odredivi, ali nisu unaprijed određeni, tada imamo zajedničku svojinu, pa ukoliko se radi o pravu korišćenja odnosno državini stvari od strane više lica, zajedničari na tim stvrima su sukorisnici, odnosno sudržaoci.
Sukorisnici, koji su I suvlasnici porodične stambene zgrade, kojima pripada zajedničko nedjeljivo pravo korišćenja građevinske parcele na kojima se zgrada nalazi, ne mogu vršiti diobu građevinske parcele, ali mogu sporazumno urediti način korišćenja, u protivnom način korišćenja uređuje sud na prijedlog u vanparničnom postupku. Vještačenjem se utvrđuje način korištenja, pa ako je na osnovu odredbi Zakona o građevinskom zemljištu uređen način, odnosno propisan način korištenja građevinske parcele, onda sud nije ovlašten da mijenja način korišćenja takve parcele. Sporazumno oni mogu odrediti prilaze, mjesto za otpatke, parkiranje automobila, sušenje veša, gajenje cvijeća, pa ako se o tome ne dogovore, onda to čini sud.
Znači, suvlasnici zgrade (bez obzira da li je suvlasništvo na idealnom dijelu ili etažnom vlasništvu) imaju trajno pravo korištenja na cijeloj građevinskoj čestici u društvenom, sada državnom vlasništvu na kojoj je zgrada podignuta, te ne mogu zahtijevati utvrđenje tog prava na idealnim dijelovima. Međutim, to nije prepreka da se u postupku pred nadležnim vanparničnim sudom zahtijeva, uz određene pretpostavke, uređenje načina korišćenja odnosne građevinske parcele. Etažni vlasnici imaju trajno pravo korišćenja na dijelovima zgrade koji joj služe kao cjelina, kao što je tavan, iz kojeg razloga je tačno propisano pod kojim uslovima sopstvenici imaju pravo da vrše prepravke I popravke svojih stanova, pa ako neki od etažnih vlasnika preduzme radove mimo propisanih uslova, ostali vlasnici prijedlogom od suda mogu tražiti zaštitu svog prava korištenja, odnosno sukorištenja.
Prijedlog I u ovom slučaju mora biti jasan, iz njega mora nesumnjivo da se vidi da se radi o zajedničkoj stvari, da se označe razlozi na osnovu kojih se tvrdi da je došlo do povređivanja prava zajedničara, da se konkretno označi zajednička stvar kako bi se mogla lako identifikovati u postupku, pa u prilogu prijedloga je neophodno da se prilože odgovarajuće javne isprave, moraju biti naznačeni svi zajedničari, bez obzira ko je povrijedio pravo upravljanja I korišćenja zajedničke stvari, a iz razloga što sud po sprovedenom postupku uređuje rješenjem način upravljanja I korištenja zajedničke stvari u cjelini, te se rješenje mora odnositi na sve zajedničare. I ovdje je bitno ročište, zajedničari moraju svi biti pozvani I sud prvenstveno nastoji da se postigne sporazum.
U slučaju kada se podnese prijedlog za uređenje sukorisničkih odnosa kako objekta koji čini jednu građevinsku cjelinu, tako I zemljišta na kojem se objekat nalazi I koje služi za redovnu upotrbu tog objekta, neophodno je da se u postupku angažuju vještaci i to vještak građevinske struke u pogledu načina korištenja objekta i vještak geodetske struke u pogledu korištenja zemljišta koje služi za redovnu upotrebu objekta. Izreka mora da sadrži tačne oznake parcela na kojima je izgrađen objekat, od kojih se prostorija sastoji objekat, u kojim je to površinama, da se označi prema kojoj je to skici vještaka i kojom je bojom označeno, da se odredi kojim strankama pripada isključivo pravo korištenje kojih prostorija, a koje prostorije koriste zajednički I na koji način, koji dio zemljišta koriste posebno, u kojoj površini, a kojim strankama pripada sukorištenje i u kojem dijelu, što takođe mora biti označeno bojama na skici lica mjesta, jer iz izreke mora biti jasno koji način korištenja je određen i u kom obimu. Ako se prijedlogom traži uređenje korištenja zajedničkog stana ili poslovnih prostorija, sud ne samo što uređuje koje prostorije učesnici koriste posebno, a koje zajednički, te način zajedničkog korištenja, sud uređuje i način na koji se snose troškvi korištenja tih prostorija.
U praksi se dešava da se gradi objekat u suvlasništvu, te se odmah, tim ugovorom, investitori sporazumiju i oko korištenja i objekta i zemljišta. Međutim, ako se u kasnijoj fazi taj objekat proširuje, ako nema aneksa na taj ugovor, odnosno usmenog sporazuma, onda bi bilo mjesta prijedlogu za uređenje sukorisničkih odnosa. U tom pravcu ima odluka Okružnog suda u Banjaluci: ......... Kod činjenice da stranke ne spore da su Ugovorom o zajedničkom finansiranju izgradnje porodične stambene zgrade u Banjoj Luci regulisali način izgradnje, finansiranja, korištenja i vlasništva (sukorištenja i suvlasništva) zajedničke porodične stambene zgrade, nije jasno, kako to takođe žalba ukazuje, iz kojeg razloga je prvostepeni sud vršio fizičku diobu, odnosno uredio sukorisničke odnose i nespornih dijelova te zgrade, odnosno zemljišta, jer je punovažan sporazum među suvlasnicima, odnosno sukorisnicima građevinske parcele i zgrade izgrađene na istoj o načinu korišćenja iste. U ovom vanparničnom postupku bilo bi mjesta odlučivanju samo o izmjeni načina korišćenja građevinske parcele koji je uređen sporazumom stranaka, ako su se u bitnom izmijenile okolnosti koje su postojale u vrijeme zaključenja sporazuma o uređenju načina korišćenja građevinske parcele, u konkretnom slučaju dvorišta na koje upućuje predlagateljica, a ne cjelokupne nekretnine kako je to učinio prvostepeni sud. Treba napomenuti i da su ugovarači dužni da poštuju volju ugovornih strana, pa ako protivnik predlagača, kako to tvrdi predlagateljica nije poštovao volju pravnog prednika predlagateljice da na tom dijelu sagradi garažu, a ne poslovni prostor sa nadstrešnicom, onda se zaštita tog prava može tražiti u parničnom postupku.
Nakon otkupa stanova, etažni vlasnici imaju obavezu da kroz etažne zajednice upravljaju I na zakonom propisan način koriste kako zajedničke dijelove koji služe zgradi kao cjelini (temelji, glavni zidovi, stepenice, hodnici, liftovi, svjetlarnici, dimnjaci, podrum, krov…), tako I zajedničke dijelove koji služe samo nekim, a ne svim posebnim dijelovima zgrade (posebna ulazna vrata, stepenište, dimnjaci, pregradni zidovi između dva stana..).
U ovoj vrsti postupaka, koji se tiču fizičke diobe I upravljanja I korišćenja zajedničkim stvarima na prvostepeno rješenje je dozvoljena žalba, a na drugostepeno rješenje nije dozvoljena revizija.
Pripremila
Božana Vulić, sudija Okružnog suda u Banjaluci
Banjaluka, 02.04.2013. godine
Korištena literatura:
Komenta Zakona o vanparničnom postupku, Enver Zečevič, 2001; Priručnik za praktičnu primjenu Zakona o vanparničnom postupku, Vukašin Ristić, 1992; Vanparnični postupak u praksi, prof.dr Duško Medić i Haso Tajić; Vanparnični postupak sa sudskom praksom, Tomislav Krsmanović i Stevo Đuranović, Beograd 2000.
I UREĐENJE SUKORISNIČKIH ODNOSA
Koliko je pravo na diobu važno, govori i činjenica da je Zakonom o stvarnim pravima predviđeno da ono nikada ne zastarjeva, niti se bilo ko od suvlasnika njega može odreći.
Zakon o stvarnim pravima (Službeni glasnik Republike Srpske broj 124/08) uređuje pravni institut suvlasništva, pa i razvrgnuće tog suvlasništva. Suvlasnici, bilo da su to nasljednici, saglasno Zakonu o nasljeđivanju, ili lica koja su to svojstvo stekla na osnovu pravnog posla ili sudske ili druge odluke, čine imovinsku zajednicu u kojoj svaki suvlasnik ima pravo da traži diobu stvari saglasno Zakonu o vanparničnom postupku (Službeni glasnik Republike Srpske broj 36/09), uz srazmjerno snošenje troškova tog postupka, jer je to u interesu svih diobničara, a ako ta dioba nije moguća, onda prodajom te stvari na način kako to propisuje Zakon o izvršnom postupku („Službeni glasnik Republike Srpske“, broj: 59/03, 85/03, 64/05, 118/07, 29/10 i 57/12). Proizilazi da je zakon predvidio da se dioba stvari u suvlasništvu vrši prema pravilima vanparničnog postupka. Međutim, u slučaju spora o pravu na stvarima i veličini suvlasničkih dijelova, praksa je pokazala da se pored takvih činjenica u parničnom postupku, utvrđuju i činjenice koje su vezane za diobu (način, uslovi, opis fizičkih dijelova, prava trećih i dr.). U slučaju kada parnični sud riješi sporno pitanje i donese deklaratornu presudu, ona se ne sprovodi u izvršnom postupku, ali ako sud nametne obavezu tuženom da trpi razvrgnuće suvlasničke zajednice, onda donosi kondemnatornu presudu, koja se provodi u izvršnom postupku, ali koja je faktički neprovodiva, osim ako izvršni sud, u postupku izvršenja, ne utvrdi sve one elemetne koje vanparnični sud utvrđuje prilikom diobe.
Fizičku diobu stvari (pokretnih i nepokretnih), odnosno razvrgnuće suvlasništva, ima pravo da traži svaki suvlasnik, osim u nevrijeme, kad bi to bilo na štetu ostalih suvlasnika. Na koji način se jedna stvar, koju posjeduje više vlasnika može podijeliti, po pravilu, zavisi od dogovora, ako ga ima, naravno. U slučaju kada suvlasnici ne mogu postići sporazum o načinu razvrgnuća suvlasništva (dobrovoljno razvrgnuće), na prijedlog bilo kojeg suvlasnika, bez obzira na veličinu njegovog suvlasničkog dijela, odlučuje sud u vanparničnom postupku (sudsko razvrgnuće). Predlog za fizičku deobu nepokretnosti, u pravilu, podnosi jedan suvlasnik protiv ostalih, što nužno ne mora da znači da između njih postoji bilo kakav sukob. ,,Zemljišno knjižni suvlasnici idealnih dijelova stambene zgrade i zemljišta mogu tražiti fizičku diobu istih u vanparničnom postupku, ali ne mogu tužbom zahtijevati ustupanje u državinu realnog, a neopredijeljenog suvlasničkog udjela (Zbirka sudskih odluka iz oblasti građanskog prva 1973-1986; 1986; Vrhovni sud Srbije). “ ;;Kada se u postupku deobe kuće utvrdi da je kuća fizički nedeljiva, postupak deobe se ne obustavlja, već će se po pravosnažnosti tog rješenja, nastaviti civilna dioba stvari prodajom kuće. Okružni sud u Kragujedvcu, Gž.1/92”
Prijedlogom predlagač mora da obuhvati sve suvlasnike, koji u tom vanparničnom postupku imaju položaj protivnika predlagača, s tim što se na strani predlagača može pojaviti i više suvlasnika. Prijedlog se podnosi sudu na čijem se području stvar ili nekretnina nalaze, a ako se stvari ili nekretnine u suvlasništvu nalaze na području više sudova, nadležan je svaki od tih sudova. Nakon prijema prijedloga sud zakazuje ročište na koje se pozivaju svi suvlasnici, a mogu se pozvati i druge osobe koje imaju neko stvarno pravo, kao što je pravo služnosti Ili pravo hipoteke, kao i lica čiji bi interesi mogi biti povrijeđeni eventualnim sporazumom suvlasnika, kao što je povjerilac nekog od suvlasnika. Suvlasnici i druga lica koja na predmetu diobe imaju neko stvarno pravo mogu o uslovima i načinu diobe zaključiti sudsko poravnanje, nagodbu kojom će se urediti sva pitanja između tih osoba.
,,Sporazum stranaka o načinu diobe zajedničke stvari ili imovine na osnovu koga je vanparnični postupak diobe okončan predstavlja dvostranu materijalno – pravnu izjavu volja – ugovor sa procesno – pravnim dejstvom, a ne parničnu radnju, pa se može pobijati u parnici zbog zablude, prevare ili prinude (Vrhovni sud Srbije, 2709/91)”. Sudska odluka donijeta u vanparničnom postupku kojom je određena dioba može se izmijeniti samo u postupku donijetom povodom redovnih pravnih lijekova, a ne u parničnom postupku.
Poravnanje je moguće samo ako nije u suprotnosti sa prinudnim propisima. Nije dopušteno zaključiti nagodbu o fizičkoj diobi neizgrađenog građevinskog zemljišta u državnom vlasništvu, jer nosioci prava sukorištenja na takvom zemljištu mogu zaključiti samo nagodbu o načinu korištenja takvog zemljišta, a bez cijepanja građevinskih parcela i promjena granica.
Sud će u vanparničnom postupku razvrgnuti suvlasničku zajednicu na način da će djeljive stvari podijeliti fizički, nekretnine geometrijski, a ako to nije moguće, bez da se znatno umanji vrijednost, sud će odrediti civilnu diobu, prema pravilima izvršnog postupka, a na način da se nekretnina proda na javnoj prodaji ili na drugi pogodan način, a dobijeni iznos podijeli suvlasnicima srazmjerno njihovom suvlasničkim dijelovima. Javnoj prodaji ne može se izložiti objekat koji nije uknjižen, odnosno, ne može se vršiti civilna dioba objekta koji predstavlja vanknjižno vlasništvo. Sud dužan prvenstveno nekretnine dijeliti fizički, geometrijski, ukoliko nema valjanog sporazuma, a tek ukoliko geometrijska dioba nije moguća, a da se znatno ne umanji vrijednost nekretnine, ovlašten je odrediti civilno razvrgnuće.
,,U odsustvu sporazuma stranaka o načinu diobe, ne može se izvršiti prinudna javna prodaja suvlasničkog stana, dok se prethodno ne utvrdi da li je moguća fizička dioba. Pritom je bez značaja činjenica, što ni jedna od stranaka nije stavila prijedlog za fizičku diobu, a protivnici predlagača su se protivili sprovođenju svake diobe. (Zbirka sudskih odluka iz oblasti građevinskog prava, 1973-1986; 1986; Vrhovni sud Srbije)”
Osnov za sporazum o fizičkoj deobi je prethodno utvrđivanje imovinskopravnih odnosa i faktičkog stanja. Prije svega bi trebalo utvrditi šta tačno svakom suvlasniku pripada prema dokumentaciji na osnovu koje su stekli pravo svojine, a to je najčešće rješenje o nasljeđivanju. Zatim treba utvrditi faktičko stanje, šta i koliko svaki suvlasnik koristi, što je najbolje da se utvrdi putem vještaka građevinske struke. Problem nastaje kada neki od suvlasnika koristi veći dio nego što mu stvarno pripada. To se može razrješiti ili tako što će se suvlasnik koji koristi veći dio nego što mu pripada povući u okvire svog suvlasničkog udjela, prema pravnom osnovu sticanja svojine, ili isplatom razlike u novčanom iznosu suvlasniku čiji je dio umanjen. U ovom drugom slučaju radilo bi se o prodaji dijela suvlasničkog udjela, što bi trebalo i uknjižiti.
Znači, u slučaju sporazuma, moguće je da suvlasnici izvrše diobu i van obima suvlasničkog dijela, u kojem slučaju ima mjesta novčanom namirenju suvlasnika koji je dobio manji obim. No, ako nema sporazuma, onda i dijelom vještak, a posebno sud imaju težak zadatak da zadovolje interese svih učesnika, a da pri tome ne povrijede suvlasnički dio. U slučaju kada nema sporazuma, sud je dužan da ima u vidu posebne interese učesnika, pa će npr. učesniku postupka koji se isključivo bavi poljoprivrednom djelatnšću i dodijeliti poljoprivredno zemljište, a drugim učesnicima drugu imovinu u obimu koji odgovara njihovim pravima na tu imovinu.
Pored toga, fizička dioba je moguća na imovini, koja je između ostalog, ne samo u suvlasništvu vanparničnih stranaka, već i da je podobna za takvu diobu. U praksi se desilo da je protivpredlagač u žalbi ukazivao da prvostepeni nije odlučio o diobi terase na ravnom krovu garaže (protivnik predlagača taj ravni krov koristi kao terasu). Prema nalazu vještaka građevinske struke proizilazilo da je sporna garaža izgrađena prema građevinskoj dozvoli od 19.04.1982. godine, pa kako je krov garaže sastavni dio tog objekta koji čini njegovu cjelinu i koji se ne može posebno tretirati, koji nije predviđen za korištenje kao terasa niti je predviđen za bilo kakvu eksploatacionu prohodnost i uspostavljanje takvih eksploatacionih uslova, jer to dovodi do oštećenja ravnog krova i procurivanja istog, to i ne može biti predmet fizičke diobe u tom postupku. Predmet fizičke diobe može biti samo garaža o čemu je prvostepeni sud pravilno i odlučio.
Fizička (geometrijska) dioba zemljišta se provodi ukoliko je moguće zemljište podijeliti na više manjih zemljišnih čestica, tako da svaki suvlasnik stekne novonastalu česticu srazmjernu svom suvlasničkom udjelu. U praksi se često nasljeđuju kompleksi zemljišta, sa ili bez izgrađenih objekata, koji imaju različitu namjenu, stepen obradivosti, položaj, kulturu, prilaz, izgrađenost, starost, kvalitet, cijenu na tržištu…. Do diobe nasljednici upravljaju i raspolažu nasljedstvom zajednički. Nakon ostavinske rasprave, nasljednicima se njihovi suvlasnički dijelovi upisuju u javne knjige. Međutim, kada nasljednici, koji nisu uspjeli da se sporazumiju o diobi tog zemljišta, pokrenu postupak diobe, neophodno je, a vezano za navedene okolnosti (faktore), koje utiču na način diobe, zatražiti stručno mišljenje vještaka određene struke (najčešće su to vještaci geodetske struke koji identifikuju parcelu, sačine skicu premjeravanja, diobnu osnovu, odnosno prijavni list, a po sporazumu i cijepanje parcele...; poljoprivredne struke koji se izjasne o kvaliteti zemljišta, stepenu obradivosti, zasadima.. i građevinske struke koji se izjasni o građevinskim cjelinama). Vještak, a po potrebi i vještaci su dužni da prisustvuju ročištu na licu mjesta, te da se izjasne o svim navedenim parametrima, kao i o položaju zemljišta, mogućnosti prilaza, odnosno korištenja, te koja površina odgovara suvlasničkom dijelu, kako bi svi suvlasnici dobili približno istu vrijednost zemljišta. U ovakvoj vrsti postupaka prioritet je sporazum, ali ako nema sporazuma onda je sud ovlašten da odlučuje o svim parametrima, njihovim potrebama, načinu korištenja stvari, stambenim potrebama, a u slučaju da diobu traži suvlasnik koji ima neznatan udio, ovlašten je da odluči da ostali suvlasnici isplate njegov dio. Ono što je najvažnije, prvostepeni sud ne može donijeti meritornu odluku o prijedlogu za diobu bez održanog ročišta. U vanparničnom postupku, za razliku od parničnog, u daleko većoj mjeri se zadržalo načelo materijalne istine, ali raspravno načelo je jedno od osnovnih načela pravičnog suđenja iz kojeg razloga je neophodno zakazivanje ročišta na koje će sud pozvati sve suvlasnike i lica koja na predmetu diobe imaju neko stvarno pravo, nakon čega će ih, ako ne postignu sporazum, saslušati, pa će po izvođenju potrebnih dokaza i na osnovu rezultata cjelokupnog postupka u skladu sa odgovarajućim propisima materijalnog prava donijeti rješenje o diobi i načinu diobe zajedničke stvari i imovine. Rješenje mora biti obrazloženo, a izreka jasna. U obrazloženju sud je dužan da ocijeni nalaze vještaka I da da logično obrazloženje, zasnovano na dokazima, iz kojeg razloga je odlučio na takav način.
Prema pravilima vanparničnog postupka fizička dioba se vrši kada između suvlasnika nema spora oko predmeta diobe, kada nije sporno vlasništvo ili omjer suvlasničkih dijelova. Znači, raspravljanje i odlučivanje o diobi u vanparničnom postupku je moguće ako među suvlasnicima nema spora o pravu na stvar, odnosno imovinu, veličini dijelova u stvari, odnosno imovini i koje stvari, odnosno prava su predmet diobe. U suprotnom, vanparnični sud prekida postupak i predlagača upućuje na pokretaje parnice. Ukoliko je dioba već punovažno izvršena na jedan od zakonskih načina, to bi bila tzv. faktička dioba, onda ne bi bilo mjesta bilo kakvoj diobi u vanparničnom postupku, već bio ono što je sporno između učesnika moralo da se riješi u parničnom postupku. Izraz faktička dioba upotrebljava se za one pravne situacije gdje je dioba suvlasničke imovine izvršena ili izričitim usmenim sporazumom suvlasnika, koji je u cjelini izvršen, ili kada se na osnovu samog fakta korištenja relanih dijelova suvlasničke nepokretnosti od strane suvlasnika u dužem vremenskom periodu i na osnovu ponašanja suvlasnika može zaključiti da postoji prećutna saglasnost suvlasnika da se dioba izvrši upravo na način na koji ukazuje faktičko stanje.
Vanparnični sud upućuje predlagača da pokrene parnični postupak, jer nije ovlašten da ocjenjuje čije pravo smatra manje vjerovatnim radi upućivanja na takav postupak. ,,U vanparničnom postupku radi diobe zajedničkih stvari li imovine nema mjesta prekidu postupka i upućivanju predlagača da u određenom roku pokrene parnicu u smislu člana 150 stav 1 Zakona o vanparničnom postupku, ako su udjeli u zajedničkim stvarima ili imovini, koji su predmet diobe, utvrđeni pravosnažnim rješenjem o nasljeđivanju (Zbirka sudskih odluka iz oblasti građevinskog prava, 1973-1986; 1986; Vrhovni sud Srbije; Beograd).“
U parničnom postupku sud odlučuje ne samo o pravu za koje predlagač, tada tužitelj, tvrdi da ima, već, ako to tužitelj traži, obavezuje tuženu stranu i da prizna i trpi razvrgnuće zajednice. Znači, obaveza trpljenja razvrgnuća suvlasništva može se nametnuti tuženom u parničnom postupku koji je pokrenut najčešće radi utvrđenja udjela u zajednički stečenoj imovini tokom bračne ili vanbračne zajednice.
,,Izvršni sud ne može odrediti deobu za zajedničke stvari između suvlasnika, ako deoba nije predviđena izvršnom ispravom. Izvršni sud je ovlašten jedino da odredi način deobe zajedničke stvari, ako je deoba izvršnom ispravom predviđena, a način deobe nije određen. Vrhovni sud Srbije, Gž. 172/94).“
Daleko rjeđe se dioba predviđa u sporovima u kojima se traži utvrđenje suvlasništva gradnjom u porodičnoj zajednici, jer se, u pravilu, već unaprijed zna koji dijelovi nekretnine koristi koji od učesnika sporazuma. Oni već imaju opredjeljene stanove, pa se spornim ukazuje samo zahtev za utvrđenje suvlasništva na toj nekretnini, s obzirom na to da je, u pravilu, pravo vlasništva na zemljištu upisano na jednog od zajedničara.
U vanparničnom postupku, prilikom diobe, moraju biti obuhvaćeni svi suvlasnici, a u parničnom postupku, ako se traži, recimo, utvrđenje prava suvlasništva građenjem u porodičnoj zajednici, onda je neophodno da na strani tuženih budu obuhvaćeni svi učesnici tog sporazuma, bez obzira ko je od njih upisan sa pravom vlasništva ili suvlasništva na zemljištu, jer činjenica upisa ima značaj samo kod provođenja utvrđenog prava, a osnov, pravo na suvlasništvo zavisi od sporazuma učesnika. Primjer za to su tri brata, Pero, Marko i Đuro prodaju porodičnu kuću i za te novce kupe zemljište i upišu na Peru i Marka, te izgrade kuću koja se sastoji od podruma, visokog prizemlja i mansarde. Marko u vanparničnom postupku predlaže da se izvrši fizička dioba kuće, na način da mu se preda i pola podruma, jer je suvlasnik sa Perom, a inače, koristi mansardu od useljenja u kuću. Međutim, Pero u vanparničnom postupku tvrdi da Marko nije suvlasnik na kući sa ½ dijela, da mu ne pripada podrum, koji je ispod cijele kuće, već 1/3 dijela, što se odnosi samo na mansardu koju isključivo i koristi, jer je sporazum između braće bio da se zemljište kupi na Peru i Marka, da se izgradi kuća, ali tako da visoko prizemlje sa podrumom pripada Peri, što čini 2/3 vrijednosti kuće, jer je Pero već tada imao četvoročlanu porodicu, Marko bio neoženjen, a Đuro nije bio zainteresovan za dio kuće, jer je svoje stambeno pitanje riješio van rodnog grada, a sa Perom se dogovorio da u njegovom prizemlju ima jednu sobu na korištenju kad dolazi u posjetu, te korištenje podruma, radi odlaganja svojih stvari, kako je faktički i korišteno od izgradnje kuće. U ovom slučaju vanparnični postupak je pokrenut na prijedlog Marka, kao protivnik predlagača je označen Pero, ali zbog spornog obima suvlasničkog dijela Marko je bio dužan da pokrene parnični postupak, jer nastali spor zajedničara u vanparničnom postupku fizičke diobe je prethodno pitanje koje se mora riješiti u parnici i to ne samo protiv Pere, već i protiv Đure, a u cilju dokazivanja sadržaja sporazuma, jer su njih trojica učesnici istog, bez obzira ko je upisan u javne knjige kao nosilac određenih prava.
,,Kada je u vanparničnom postupku, radi diobe zajedničke stvari ili imovine među zajedničarima, nesporno da je već izvršena vansudska fizička dioba nepokretnosti u susvojini, konačna fizička dioba zajedničke kuće može biti izvršena tek poslije utvrđenih svojinskih udjela stranaka u njenom sticanju. Sporazum o diobi kuće, izvršen između sticalaca prije konačno utvrđenih udjela u sticanju, ne može se smatrati konačnom diobom, već samo kao privremeno uređenje načina korištenja.
(Vrhovni sud Srbije, Rev. 489/89).”
Suvlasnici koji su izvršili faktičku fizičku diobu nekretnine, mogu raspolagati tim svojim svojim suvlasničkim dijelom, bez saglasnosti drugog suvlasnika.
Sud će dozvoliti i fizičku diobu na nekretninama koje su vanknjižno suvlasništvo učesnika postupka, ako među njima postoji saglasnost da i te nekretnine pripadaju u suvlasništvo i da među njima nema spora o obimu i pravu suvlasništva. Međutim, ovakvo rješenje o diobi neće biti provodivo u zemljišnoj knjizi, jer kuća nije upisana, bez obzira što su učesnici upisani kao suvlasnici zemljišta.
,,Moguće je razvrgnuće imovinske zajednice sudskim putem i između vanzemljiško knjižnih suvlasnika, ali je u tom slučaju u postupak potrebno uvući i zemljiškoknjižnog vlasnika. U ovom slučaju, ako bi zemljiškoknjižni vlasnik insistirao na svom vlasništvu, prdlagač bi morao biti upućen na parnicu. (Okružni sud u Novom Sadu, Gž 1911/67)“. Okružni sud u Beogradu, odlukom od 10.09.1996. godine Gž. 4388/96 zauzeo je stav da u slučaju prijedloga za fizičku diobu bespravno podignutog objekta na zemljištu koje je još uvijek na prodavcu, takav prijedlog se odbija, jer objekat pravno ne postoji. A ima i ovakva odluka: ;;Sud može odlukom o diobi naložiti zajedničarima da izvrše određene prepravke i na bespravno podignutoj zgradi u cilju izdvajanja posebnih fizičkih dijelova zgrade. Takvom odlukom se ne mijenja status bespravno podignute zgrade, već se samo uređuju međusobni odnosi zajedničara u postupku raskidanja imovinske zajednice. Vrhovni sud Srbije, Gž.75/93“
Pravila o diobi stvari u suvlaništvu odnose se i na etažno vlasništvo, ako je poseban dio zgrade (stan ili poslovni prostor) u suvlasništvu. Suvlasnici mogu saglasno odlučiti da će umjesto diobe nepokretnosti svoja suvlasnička prava ograničiti, tako što će sa određenim idealnim dijelom povezati svojinu posebnog dijela suvlasničke nepokretnosti (uspostaviti etažnu svojinu), ako je takva dioba moguća. Međutim, i svaki sopstvenik idealnog dijela zgrade, ako nema sporazuma između suvlasnika, ima pravo da zahtijeva da se njegova idealna svojina pretvori u etažnu svojinu na određenom posebnom dijelu zgrade, ako je to moguće, s obzirom na vrijednost tog idealnog dijela, veličinu zgrade, broj njenih prostorija i njihov raspored. Fizička dioba stambene građevine provodi se ukoliko je istu moguće etažirati, odnosno podijeliti u više samostalnih upotrebnih jedinica, tako da svaka ima poseban ulaz, prilaz javnom putu, te posebnu kuhinju i sanitarni čvor.
,,Sporazum sopstvenika idealnih dijelova zgrade, na osnovu koga bi dioba bila izvršena tako, da oni postaju sopstvenicima dijelova stana, u protivnosti je sa propisima o etažnoj svojini i nema pravno dejstvo, jer u smisli člana 1 Zakona o svojini na dijelovima zgrada predmet etažne svojine mogu biti samo pojedini stanovi (Vrhovni sud Srbije, Rev. 718/83).”
Načelo superficies solo cedit, predviđeno Zakonom o stvarnim pravima, a koje podrazumijeva postojanje pravnog jedinstva nekretnine, posebno zemljišta sa zgradom, jer sve što se spoji s površinom zemljišta, postaje sastavni dio zemljišta, odnosno pripada zemljištu, a slijedom toga i vlasniku zemljišta, podrazumijeva da se sa prenosom, odnosno nasljeđivanjem prava vlasništva na posebni dio zgrade, prenosi, odnosno nasljeđuje zajedničko vlasništvo na zajedničkim dijelovima zgrade, kao i pravo suvlasništva na građevinsku česticu, jer su ta prava neraskidivo povezana s pravom vlasništva na posebni dio zgrade, pa je tako moguće imati različite oblike vlasništva na zemljištu i zgradi: na građevinskoj čestici – pravo suvlasništva, na zajedničkim dijelovima zgrade – zajedničko nedjeljivo vlasništvo i na posebnim dijelovima zgrade – pravo vlasništva.
Ranija ustanova prava vlasništva na posebnom dijelu zgrade (etažno vlasništvo), na stan ili poslovnu prostoriju horizontalnom podjelom zgrade derogirala je to načelo. Pravo suvlasništva na građevinskoj čestici nije se protezala na zgradu (zajedničke dijelove) po načelu superficies solo cedit, što znači da je sam zakon pravno razdvajao zgradu od zemljišta. Štaviše, ranije su posebni dijelovi zgrade bili glavne stvari (nekretnine), a zajednički dijelovi zgrade i građevinskih čestica njihove pripadnosti.
Ako suvlasnici traže diobu zgrade sa više stanova na kojoj nije izvršeno etažiranje (pretvaranje idealnog u etažno vlasništvo), saglasno odredbi člana 40 Zakona o stvarnim pravima, potrebno je da sud prethodno odredi da se provede postupak etažiranja, na način da učesnici postupka diobe angažovanjem vještaka građevinske struke, pribave plan posebnih dijelova zgrade, koji plan bi morao biti ovjeren od strane odjeljenja za poslove urbanizma i građevinarstva, a u skladu sa planom parcelacije. Uz ispunjenje takvih pretpostavki, a obzirom da se radi o izgrađenom građevinskom zemljištu, sud bi u vanparničnom postupku mogao donijeti rješenje o etažiranju zgrade i diobi. Tim rješenjem bi se odredilo da se idealni dijelovi pretvaraju u etažno vlasništvo (tj. u vlasništvo na pojednim dijelovima zgrade) i diobi, posebnih dijelova zgrade. Rješenje bi moralo sadržavati i obim i načinu korištenja posebnih dijelova zgrade i dijelova zgrade koji služe zgradi kao cjelini.
,,I u odsustvu sporazuma stranaka, kada je vještačenjem utvrđeno da se zgrada ne može podijeliti na četiri samostalne cjeline, srazmjerno suvlasničkim udjelima, nema mjesta fizičkoj diobi zgrade samo na dva dijela zgrade, tako, što bi na njenom dijelu i dalje ostali u suvlasničkoj zajednici predlagači, a na drugoj protivnici predlagača. Takva dioba je protivna pojmu fizičke diobe koja se vrši tako, da svaki suvlasnik dobije onaj dio, koji odgovara veličini odnosno vrijednosti njegovog suvlasničkog dijela. Inače, fizička dioba zgrade ili stana na dva ili više stambenih jedinica moguće je izvršiti samo u skladu sa posebnim propisima, uz odobrenje nadležnog organa uprave. (Zbirka sudskih odluka iz oblasti građevinskog prava, 1973-1986; 1986; Vrhovni sud Srbije”.
Odredbom člana 219 Zakona o izvršnom postupku predviđena je fizička dioba, pod uslovom da je ona predviđena izvršnom ispravom. Izvršne isprave na osnovu kojih se provodi ovakav izvršni postupak mogu biti rješenje vanparničnog suda o diobi, pravosnažna presuda i sudska nagodba zaključena i u vanparničnom i u parničnom postupku kojom se utvrđuje pravo suvlasništva ili pravo na zajedničku imovinu sa utvrđenim udjelima i odlukom da je tuženi dužan trpjeti diobu suvlasničke, odnosno zajedničke imovine, te način izvršenja diobe, odnosno sve elemente koje mora da sadrži rješenje o diobi, saglasno odredbi člana 178 Zakona o vanparničnom postupku (predmet, uslove i način diobe, podatke o fizičkim dijelovima stvari, pravima koja su pripala pojedinom suvlasniku, prava i obaveze suvlasnika utvrđene diobom, kao i način ostvarivanja služnosti i drugih stvarnih prava na dijelovima koja su fizički podijeljena između suvlasnika. Ako odluka parničnog suda sadrži obavezu i način diobe, onda izvršni sud samo zakazuje ročište na licu mjesta radi provođenja fizičke diobe na način kako je to predviđeno izvršnom ispravom. Tom prilikom se identifikuju stvari i na simboličan način predaje ista u posjed svakom od navedenih vlasnika u izvršnoj ispravi. Od tog momenta lice iz izvršne isprave stiče posjed nad svojim dijelom označenim u ispravi, te time i pravo na posjedovnu zaštitu. Međutim, kada presuda ne sadrži sve elemente potrebne za diobu, kada sadrži veličinu udjela suvlasnika i obavezu da se trpi razvrgnuće suvlasništva, izvršni sud preuzima ulogu vanparničnog suda, te provodi sve one radnje predviđene Zakonom o vanparničnom postupku, zakazuje ročište, provodi vještačenja, nalaže izradu nacrta diobe. Znači, tražilac izvršenja u svom prijedlogu za izvršenje na osnovu gore opisane sudske presude treba da od izvršnog suda zatraži izvršenje određivanjem izdvajanja suvlasničkih dijelova i njihovim pretvaranjem u realne dijelove zajedničke stvari, njihovom identifikacijom, predajom u posjed, te provedbom diobe u javnim knjigama, ukoliko se radi o nepokretnostima. Na osnovu takvog prijedloga sud će donijeti rješenje o izvršenju, s tim da za provedbu tog rješenja izvršni sud mora poduzeti niz, već gore pomenutih, aktivnosti. U suštini, to rješenje o izvršenju predstavlja dopunu izvršne isprave o uslovima fizičke diobe, te je na to rješenje dozvoljen prigovor. Nakon što sud odluči o prigovoru, pristupa provođenju tog rješenja identifikacijom dijelova zajedničke stvari i predajom u posjed.
Odredbom člana 221 Zakona o izvršnom postupku je određen način diobe rješenjem suda, iz čega proizilazi da izvršni sud ne može odbiti prijedlog za izvršenje ako u izvršnoj ispravi nije naveden način sporovođenja te diobe. Ovdje se ima u vidu nepotpuna izvršna isprava, jer ta izvršna isprava sadrži samo predmet diobe, veličinu suvlasničkih dijelova, te obavezu razvrgnuća suvlasničke zajednice. U takvom slučaju izvršni sud je ovlašten, da po službenoj dužnosti, prema propisima o vlasničkopravnim odnosima, odluči da li će diobu izvršiti fizički ili prodajom. Dioba će se obaviti prodajom ako se u izvršnom postupku utvrdi da fizička dioba, određena izvršnom ispravom nije moguća ili je moguća samo uz znatno smanjenje vrijednosti stvari. Zbog ovakvog ovlaštenja, tražilac izvršenja i nije obavezan da u prijedlogu predloži način diobe. U slučaju kada izvršnom ispravom nije određen način diobe, izvršni sud, prije nego pristupi drugim radnjama, prvo donosi odluku o načinu razvrgnuća suvlasničke zajednice, vodeći računa o pravilima kojim su uređeni vlasničkopravni odnosi, odnosno da li ima sporazuma suvlasnika oko načina diobe zajedničke stvari, da li se radi o djeljivim ili nedjeljivim stvarima, da li fizička dioba djeljive stvari zahtijeva nersrazmjerne troškove, koji su interesi suvlasnika, za što je neophodno zakazivanje ročišta.
Kod civilne diobe, u slučaju da na zajedničkoj nekretnini postoji hipoteka, ona u cjelini obezbjeđuje potraživanje založnog povjerioca do potpunog namirenja njegovog potraživanje, bez obzira na podjelu te nekretnine (nedjeljivost hipoteke). Ako postoji pravo stvarne služnosti, pa se podjeli povlasna nekretnina, služnost ostaje u korist svih njenih dijelova. Međutim, vlasnik poslužne nekretnine može tražiti da se u praničnom postuku stvarna služnost dijela podjeljena povlasne nekretnine ukine, ako ne služi za potrebe tog dijela nekretnine.
Zakon o stvarnim pravima, odredbom člana 50, predviđa i pravo trećih lica na diobu, pa, između ostalog, lica koja imaju pravo da zahtijevaju da se zajednička svojina podijeli određivanjem suvlasničkog dijela zajedničara na ime njegovog dijela u zajedničkoj svojini su i povjerioci u odnosu na dijelove njihovih dužnika.
U praksi, najčešći slučaj zajedničara su supružnici. Njihova je imovina stečena za vrijeme trajanja braka, pa je često na meti radi naplate potraživanja i to samo prema jednom supružniku.
Međutim, prema odredbi člana 69 Zakona o izvršnom postupku („Službeni glasnik Republike Srpske“ broj: 59/03, 85/03, 64/05, 118/07, 29/10 i 57/12) predmet izvršenja može biti samo nepokretnost kao cjelina, što znači da predmet prodaje može biti i stan koji je zajednički, a u slučaju potraživanja prema jednom od supružnika.
Treba napomenuti da je još u vrijeme donošenja navedenog Zakona, 2003. godine, ova odredba bila upitna. Komentar Zakona je već tada ukazivao na moguće povrede prava na imovinu, naročito kada je u pitanju zajednička imovina, imovina stečena u braku. Da su primjedbe na takvo zakonsko rješenje bile opravdane potvrđuje odluka Ustavnog suda Bosne i Hercegovine kojom je i utvrđena takva povreda.
Tako je Ustavni sud BiH, meritornom odlukom broj AP-1086/04 usvojio apelaciju HG. i utvrdio povredu člana II/3 tačka k) Ustava BiH i člana 1. Protokola broj 1. uz Evropsku konvenciju za zaštitu ljudskih prava i osnovnih sloboda uz zauzet stav da se odredbom člana 69 stav 10 Zakona o izvršnom postupku krši ustavom zagarantovano pravo na imovinu. U konkretnom predmetu tražilac izvršenja podnio je prijedlog za izvršenje na osnovu pravosnažne i izvršne presude Općinskog suda i pravosnažne sudske nagodbe, radi namirenja novčanog potraživanja sa zateznim kamatama do isplate. Rješenjem o izvršenju određeno je izvršenje na nekretnini – dvosobnom stanu u Goraždu, upisanom na imenu apelanta, supruga izvršenika i to zabilježbom ovog rješenja u zemljišnoj knjizi, zatim utvrđivanjem vrijednosti nekretnine, njenom prodajom i namirenjem tražioca izvršenja iz iznosa dobijenog prodajom. U obrazloženju rješenja je navedeno da je apelant sa 1/1 dijela etažni vlasnik na dvosobnom stanu u Goraždu, da je tražilac izvršenja, radi namirenja novčanih tražbina, predložio navedeni stan kao predmet izvršenja, jer se vodi na suprugu izvršenika, te je sud slijedom člana 8 i 69 Zakona o izvršnom postupku udovoljio prijedlogu. Općinski sud je rješenjem od 10.09.2004. godine odbio kao neosnovan apelantov prigovor izjavljen na navedeno rješenje o izvršenju. U apelantovom prigovoru je navedeno da nisu bili ispunjeni zakonski uslovi za određivanje izvršenja na nepokretnosti koja nije u vlasništvu izvršenika, a ne radi se o obavezama za koje bračni drugovi odgovaraju solidarno. Dalje, iz obrazloženja proizilazi da je prvostepeni sud pravilno zaključio da se izvršenje na nepokretnosti u smislu navedene zakonske odredbe, može odrediti i na zajedničkoj imovini u kojem slučaju se primjenjuju odredbe člana 69 stav 2 – 9 istog Zakona, koji propisuje postupak kada je predmet izvršenja nekretnina na kojoj postoji suvlasništvo izvršenika i drugih lica. Ustavni sud je podsjetio da vlasti uživaju široko polje procjene u pogledu izbora sredstava provođenja i u pogledu utvrđivanja da li se posljedice provođenja mogu opravdati opštim interesom postizanja cilja konkretnog Zakona. Za Ustavni sud je jasno da je cilj zakonodavca bio da olakša položaj povjerioca čije potraživanje nije osigurano i koji pokreće izvršni postupak, a jedina imovina koju izvršenik ima je udio u zajedničkoj imovini. U opštem interesu je pravne sigurnosti da se obezbijedi mehanizam namirenja povjerioca kao i izvršenje pravosnažnih sudskih odluka, jer bi u suprotnom bilo iluzorno i samo njihovo donošenje. Međutim, Ustavni sud smatra da je članom 69 stav 5 i 6 Zakona o izvršnom postupku propisana zaštita imovine vlasnika zajedničke imovine (zajedničara) koji nije izvršenik u slučajevima prodaje cijelog stana, u prvom slučaju: ne predstavlja punu nadoknadu, jer bračni drug koji nije izvršenik ne želi prodaju i nakon prodaje ostaje bez stana, a dobija protuvrijednost svog udjela u stanu kao zajedničkoj imovini, a u drugom slučaju: uslovljavaju zaštitu raspolaganjem sredstvima na otkup udjela na stanu koji je već bio otkupljen u cijelosti i tu imovinu su uživala oba bračna druga. Prema tome, dozvoljeno izvršenje prodajom cijelog stana predstavlja miješanje za koje ne postoji razumna proporcionalnost između sredstava koja se koriste i cilja koji se želi postići, odnosno predstavlja za vlasnika zajedničke imovine, koji nije izvršenik, poseban i pretjeran teret u smislu člana 1 Protokola broj 1 uz Evropsku konvenciju.
Izmjenama i dopunama Zakona o izvršnom postupku iz 2012. godine predviđeno je da sud može donijeti rješenje o izvršenju na cjelokupnoj nekretnini samo ako suvlasnik nepokretnosti, koji nije izvršenik, da izričit pismeni pristanak, notarski obrađen, za takvu prodaju.
UREĐENJE SUKORISNIČKIH ODNOSA
Pravo suvlasništva na nepodjeljenoj stvari postoji kada na istoj više lica imaju pravo svojine, a dio svakog od njih je određen srazmjerno prema cjelini (idealni dio susvojina), a ukoliko se radi o slučaju da su njihovi udjeli odredivi, ali nisu unaprijed određeni, tada imamo zajedničku svojinu, pa ukoliko se radi o pravu korišćenja odnosno državini stvari od strane više lica, zajedničari na tim stvrima su sukorisnici, odnosno sudržaoci.
Sukorisnici, koji su I suvlasnici porodične stambene zgrade, kojima pripada zajedničko nedjeljivo pravo korišćenja građevinske parcele na kojima se zgrada nalazi, ne mogu vršiti diobu građevinske parcele, ali mogu sporazumno urediti način korišćenja, u protivnom način korišćenja uređuje sud na prijedlog u vanparničnom postupku. Vještačenjem se utvrđuje način korištenja, pa ako je na osnovu odredbi Zakona o građevinskom zemljištu uređen način, odnosno propisan način korištenja građevinske parcele, onda sud nije ovlašten da mijenja način korišćenja takve parcele. Sporazumno oni mogu odrediti prilaze, mjesto za otpatke, parkiranje automobila, sušenje veša, gajenje cvijeća, pa ako se o tome ne dogovore, onda to čini sud.
Znači, suvlasnici zgrade (bez obzira da li je suvlasništvo na idealnom dijelu ili etažnom vlasništvu) imaju trajno pravo korištenja na cijeloj građevinskoj čestici u društvenom, sada državnom vlasništvu na kojoj je zgrada podignuta, te ne mogu zahtijevati utvrđenje tog prava na idealnim dijelovima. Međutim, to nije prepreka da se u postupku pred nadležnim vanparničnim sudom zahtijeva, uz određene pretpostavke, uređenje načina korišćenja odnosne građevinske parcele. Etažni vlasnici imaju trajno pravo korišćenja na dijelovima zgrade koji joj služe kao cjelina, kao što je tavan, iz kojeg razloga je tačno propisano pod kojim uslovima sopstvenici imaju pravo da vrše prepravke I popravke svojih stanova, pa ako neki od etažnih vlasnika preduzme radove mimo propisanih uslova, ostali vlasnici prijedlogom od suda mogu tražiti zaštitu svog prava korištenja, odnosno sukorištenja.
Prijedlog I u ovom slučaju mora biti jasan, iz njega mora nesumnjivo da se vidi da se radi o zajedničkoj stvari, da se označe razlozi na osnovu kojih se tvrdi da je došlo do povređivanja prava zajedničara, da se konkretno označi zajednička stvar kako bi se mogla lako identifikovati u postupku, pa u prilogu prijedloga je neophodno da se prilože odgovarajuće javne isprave, moraju biti naznačeni svi zajedničari, bez obzira ko je povrijedio pravo upravljanja I korišćenja zajedničke stvari, a iz razloga što sud po sprovedenom postupku uređuje rješenjem način upravljanja I korištenja zajedničke stvari u cjelini, te se rješenje mora odnositi na sve zajedničare. I ovdje je bitno ročište, zajedničari moraju svi biti pozvani I sud prvenstveno nastoji da se postigne sporazum.
U slučaju kada se podnese prijedlog za uređenje sukorisničkih odnosa kako objekta koji čini jednu građevinsku cjelinu, tako I zemljišta na kojem se objekat nalazi I koje služi za redovnu upotrbu tog objekta, neophodno je da se u postupku angažuju vještaci i to vještak građevinske struke u pogledu načina korištenja objekta i vještak geodetske struke u pogledu korištenja zemljišta koje služi za redovnu upotrebu objekta. Izreka mora da sadrži tačne oznake parcela na kojima je izgrađen objekat, od kojih se prostorija sastoji objekat, u kojim je to površinama, da se označi prema kojoj je to skici vještaka i kojom je bojom označeno, da se odredi kojim strankama pripada isključivo pravo korištenje kojih prostorija, a koje prostorije koriste zajednički I na koji način, koji dio zemljišta koriste posebno, u kojoj površini, a kojim strankama pripada sukorištenje i u kojem dijelu, što takođe mora biti označeno bojama na skici lica mjesta, jer iz izreke mora biti jasno koji način korištenja je određen i u kom obimu. Ako se prijedlogom traži uređenje korištenja zajedničkog stana ili poslovnih prostorija, sud ne samo što uređuje koje prostorije učesnici koriste posebno, a koje zajednički, te način zajedničkog korištenja, sud uređuje i način na koji se snose troškvi korištenja tih prostorija.
U praksi se dešava da se gradi objekat u suvlasništvu, te se odmah, tim ugovorom, investitori sporazumiju i oko korištenja i objekta i zemljišta. Međutim, ako se u kasnijoj fazi taj objekat proširuje, ako nema aneksa na taj ugovor, odnosno usmenog sporazuma, onda bi bilo mjesta prijedlogu za uređenje sukorisničkih odnosa. U tom pravcu ima odluka Okružnog suda u Banjaluci: ......... Kod činjenice da stranke ne spore da su Ugovorom o zajedničkom finansiranju izgradnje porodične stambene zgrade u Banjoj Luci regulisali način izgradnje, finansiranja, korištenja i vlasništva (sukorištenja i suvlasništva) zajedničke porodične stambene zgrade, nije jasno, kako to takođe žalba ukazuje, iz kojeg razloga je prvostepeni sud vršio fizičku diobu, odnosno uredio sukorisničke odnose i nespornih dijelova te zgrade, odnosno zemljišta, jer je punovažan sporazum među suvlasnicima, odnosno sukorisnicima građevinske parcele i zgrade izgrađene na istoj o načinu korišćenja iste. U ovom vanparničnom postupku bilo bi mjesta odlučivanju samo o izmjeni načina korišćenja građevinske parcele koji je uređen sporazumom stranaka, ako su se u bitnom izmijenile okolnosti koje su postojale u vrijeme zaključenja sporazuma o uređenju načina korišćenja građevinske parcele, u konkretnom slučaju dvorišta na koje upućuje predlagateljica, a ne cjelokupne nekretnine kako je to učinio prvostepeni sud. Treba napomenuti i da su ugovarači dužni da poštuju volju ugovornih strana, pa ako protivnik predlagača, kako to tvrdi predlagateljica nije poštovao volju pravnog prednika predlagateljice da na tom dijelu sagradi garažu, a ne poslovni prostor sa nadstrešnicom, onda se zaštita tog prava može tražiti u parničnom postupku.
Nakon otkupa stanova, etažni vlasnici imaju obavezu da kroz etažne zajednice upravljaju I na zakonom propisan način koriste kako zajedničke dijelove koji služe zgradi kao cjelini (temelji, glavni zidovi, stepenice, hodnici, liftovi, svjetlarnici, dimnjaci, podrum, krov…), tako I zajedničke dijelove koji služe samo nekim, a ne svim posebnim dijelovima zgrade (posebna ulazna vrata, stepenište, dimnjaci, pregradni zidovi između dva stana..).
U ovoj vrsti postupaka, koji se tiču fizičke diobe I upravljanja I korišćenja zajedničkim stvarima na prvostepeno rješenje je dozvoljena žalba, a na drugostepeno rješenje nije dozvoljena revizija.
Pripremila
Božana Vulić, sudija Okružnog suda u Banjaluci
Banjaluka, 02.04.2013. godine
Korištena literatura:
Komenta Zakona o vanparničnom postupku, Enver Zečevič, 2001; Priručnik za praktičnu primjenu Zakona o vanparničnom postupku, Vukašin Ristić, 1992; Vanparnični postupak u praksi, prof.dr Duško Medić i Haso Tajić; Vanparnični postupak sa sudskom praksom, Tomislav Krsmanović i Stevo Đuranović, Beograd 2000.
- By LegaForum