Promet nekretnina
Posted: Mon Sep 07, 2015 10:13 am
PROMET NEKRETNINA
Promet nekretnina je regulisan Zakonom o prometu nepokretnosti - preuzet po članu 9. tačka 5. Ustava FBIH («Službene novine SRBIH», broj 38/78 i rbih 18/94).
Forma ugovora kojim se vrši promet nekretninom
Ugovor na osnovu kojeg se prenosi pravo vlasništva na nekretninama mora biti sačinjen u pisanom obliku i potpisi ugovorača moraju biti ovjereni u nadležnom sudu.
Međutim, u praksi a prema Zakonu o notarima, ugovori na osnovu kojih se prenosi pravo vlasništva na nekretninama podliježu notarskoj obradi i ovjeri.
Ugovor koji ne ispunjava naprijed navedene uvjete je ništav i ne proizvodi pravno dejstvo. Ustaje se sa tužbom za utvrđenje ništavosti. Presuda ima deklarativan karakter.
Ništavi ugovori se ne mogu konvalidirati ispunjenjem.
Ako ugovorne strane ispune obaveze iz takvog ugovora, to ispunjenje ne znači ništa. Sve ono što ja dato po osnovu takvog (ništavog) ugovora mora se vratiti, a ako to nije moguće, onda se daje novčana naknada po cijenama u vrijeme donošenja sudske odluke. Primjenjuje se restitucija u naturi, a ako restitucija nije moguća onda postoji obaveza davanje naknade po cijenama u vrijeme presuđenja.
Posljednjim izmjenama Zakona iz 94. godine preuzeto je pravilo o kojem smo ranije govorilo tj da ugovor o prijenosu prava vlasništva na nekretninama mora biti sačinjen u pisanom obliku i potpisi ugovorača ovjereni u nadležnom sudu.
Ovim zakonom određeno je da su punovažni ugovori:
1. zaključeni prije stupanja na snagu ovog zakona ako su sačinjeni u pisanom obliku ukoliko su ugovorne strane obveze iz ugovora ispunile u cijelosti ili u pretežnom dijelu ili
2. ukoliko su u roku od 6 mjeseci od dana stupanja na snagu ovog zakona izvršile ovjeru potpisa.
Pravila se primjenjuju na predmete zatečene u radu pred sudovima ako nije donesena I.stepena presuda, odnosno ako je I.stepena presuda ukinuta.
Kada se prenosi pravo vlasništva na zgradi, prenosi se i pravo vlasništva na zemljištu pod zgradom i zemljištu koje služi redovnoj upotrebi zgrade.
Pravo preče kupnje
Ovaj zakon govori i o pravu preče kupovine.
Pravo preče kupovine ustanovljeno je u korist
a) suvlasnika (ako namjerava prodati svoj suvlasnički dio na građevinskom objektu, stambenoj ili poslovno zgradi, stanu, poljoprivrednom zemljištu itd) i
b) zakupca (Ako je poslovna zgrada odn. prostorija izdata u zakup - zakupac ima pravo preče kupovine pod uslovom da je zgradu odn. poslovnu prostoriju koristio najmanje 5 godina).
Prodavac koji želi da proda ovakve nekretnine dužan je da dostavi sačini ponudu u pisanom obliku u kojoj mora navesti podatke o nepokretnosti i ZK oznake kojim se utvrđuje identitet predmeta prodaje, navesti cijenu i druge uvjete prodaje. Ponudu mora dostaviti na pouzdan način (da ima dokaz, preporučeno).
Ponuđeni je dužan da se oglasi u roku od 30 dana, a ako u ovom roku ne obavijesti ponudioca o prihvatu ponude, smatraće se da ponudu ne prihvata.
Po proteku navedenog roka, prodavac nekretninu može prodati trećem licu pod istim uvjetima koji su sadržani u ponudi, ali ne i pod povoljnijim uvjetima. Ako proda po povoljnijim uvjetima (po nižoj cijeni) ili ako uopće ponudu nije izvršio licu u čiju korist je konstituirano pravo preče kupovine, onda to lice može ustati sa tužbom kod suda, kojom če tražiti poništenje ugovora i ustupanje te nekretnine njemu pod uvjetima pod kojima je prodaja izvršena trećem licu, s tim da prilikom podnošenja tužbe mora deponirati kupovnu cijenu, jer time dokazuje da ima ozbiljnu namjeru da kupi tu stvar. Ovaj ugovor je rušljiv. Tužba za poništenje se može podnjeti u zakonu propisanim rokovima. Subjektivni rok 30 dana, a računa se od dana saznanja za prodaju i uvjete prodaje. Objektivni rok je 1 godina od dana zaključenja ugovora. Ako propusti ovaj rok od godinu dana, nema nikakva prava.
Ako vlasnik ne izvrši prodaju nepokretnosti u roku od 1 godine po isteku roka za prihvatanje pounude, dužan je da kod ponovne prodaje postupi na naprijed navedeni način, tj. da ponovo dastavi ponudu licu koje ima pravo preče kupovine.
Odricanje od prava vlasništva
Vlasnik se može odreči prava vlasništva na nekretnini u korist općine, ako na toj nekretnini nema stvarnih tereta, osim stvarne služnosti. Izjavu o odricanju daje pred nadležnim organom općine. Nakon toga se donosi rješenje i dostavlja se u ZK ured.
Ništavost pravnih poslova zaključenih nakon 30.04.1991.
Jednostrana izjava volje kao i drugi pravni poslovi zaključeni nakon 30.04.1991. kojim je vlasnik nekretnine pod dejstvom prinude, prevare i sile prenio pravo vlasništva na drugo fizičko ili pravno lice ne proizvode pravno dejstvo, odnosno takvi pravni poslovi su ništavi. Prema tome, ne predstavljaju pravni osnov za sticanje prava vlasništva.
Ništavi su pravni poslovi na temelju kojih su treća lica stekla pravo vlasništva na nekretninama pod naprijed navedenim uvjetima i slijedom toga svi upisi u javne knjige izvršeni na temelju jednostranih izjava i pravnih poslova sa navedenim nedostacima ništavi su i ne proizvode pravno dejstvo.
Izvor: advokat
Promet nekretnina je regulisan Zakonom o prometu nepokretnosti - preuzet po članu 9. tačka 5. Ustava FBIH («Službene novine SRBIH», broj 38/78 i rbih 18/94).
Forma ugovora kojim se vrši promet nekretninom
Ugovor na osnovu kojeg se prenosi pravo vlasništva na nekretninama mora biti sačinjen u pisanom obliku i potpisi ugovorača moraju biti ovjereni u nadležnom sudu.
Međutim, u praksi a prema Zakonu o notarima, ugovori na osnovu kojih se prenosi pravo vlasništva na nekretninama podliježu notarskoj obradi i ovjeri.
Ugovor koji ne ispunjava naprijed navedene uvjete je ništav i ne proizvodi pravno dejstvo. Ustaje se sa tužbom za utvrđenje ništavosti. Presuda ima deklarativan karakter.
Ništavi ugovori se ne mogu konvalidirati ispunjenjem.
Ako ugovorne strane ispune obaveze iz takvog ugovora, to ispunjenje ne znači ništa. Sve ono što ja dato po osnovu takvog (ništavog) ugovora mora se vratiti, a ako to nije moguće, onda se daje novčana naknada po cijenama u vrijeme donošenja sudske odluke. Primjenjuje se restitucija u naturi, a ako restitucija nije moguća onda postoji obaveza davanje naknade po cijenama u vrijeme presuđenja.
Posljednjim izmjenama Zakona iz 94. godine preuzeto je pravilo o kojem smo ranije govorilo tj da ugovor o prijenosu prava vlasništva na nekretninama mora biti sačinjen u pisanom obliku i potpisi ugovorača ovjereni u nadležnom sudu.
Ovim zakonom određeno je da su punovažni ugovori:
1. zaključeni prije stupanja na snagu ovog zakona ako su sačinjeni u pisanom obliku ukoliko su ugovorne strane obveze iz ugovora ispunile u cijelosti ili u pretežnom dijelu ili
2. ukoliko su u roku od 6 mjeseci od dana stupanja na snagu ovog zakona izvršile ovjeru potpisa.
Pravila se primjenjuju na predmete zatečene u radu pred sudovima ako nije donesena I.stepena presuda, odnosno ako je I.stepena presuda ukinuta.
Kada se prenosi pravo vlasništva na zgradi, prenosi se i pravo vlasništva na zemljištu pod zgradom i zemljištu koje služi redovnoj upotrebi zgrade.
Pravo preče kupnje
Ovaj zakon govori i o pravu preče kupovine.
Pravo preče kupovine ustanovljeno je u korist
a) suvlasnika (ako namjerava prodati svoj suvlasnički dio na građevinskom objektu, stambenoj ili poslovno zgradi, stanu, poljoprivrednom zemljištu itd) i
b) zakupca (Ako je poslovna zgrada odn. prostorija izdata u zakup - zakupac ima pravo preče kupovine pod uslovom da je zgradu odn. poslovnu prostoriju koristio najmanje 5 godina).
Prodavac koji želi da proda ovakve nekretnine dužan je da dostavi sačini ponudu u pisanom obliku u kojoj mora navesti podatke o nepokretnosti i ZK oznake kojim se utvrđuje identitet predmeta prodaje, navesti cijenu i druge uvjete prodaje. Ponudu mora dostaviti na pouzdan način (da ima dokaz, preporučeno).
Ponuđeni je dužan da se oglasi u roku od 30 dana, a ako u ovom roku ne obavijesti ponudioca o prihvatu ponude, smatraće se da ponudu ne prihvata.
Po proteku navedenog roka, prodavac nekretninu može prodati trećem licu pod istim uvjetima koji su sadržani u ponudi, ali ne i pod povoljnijim uvjetima. Ako proda po povoljnijim uvjetima (po nižoj cijeni) ili ako uopće ponudu nije izvršio licu u čiju korist je konstituirano pravo preče kupovine, onda to lice može ustati sa tužbom kod suda, kojom če tražiti poništenje ugovora i ustupanje te nekretnine njemu pod uvjetima pod kojima je prodaja izvršena trećem licu, s tim da prilikom podnošenja tužbe mora deponirati kupovnu cijenu, jer time dokazuje da ima ozbiljnu namjeru da kupi tu stvar. Ovaj ugovor je rušljiv. Tužba za poništenje se može podnjeti u zakonu propisanim rokovima. Subjektivni rok 30 dana, a računa se od dana saznanja za prodaju i uvjete prodaje. Objektivni rok je 1 godina od dana zaključenja ugovora. Ako propusti ovaj rok od godinu dana, nema nikakva prava.
Ako vlasnik ne izvrši prodaju nepokretnosti u roku od 1 godine po isteku roka za prihvatanje pounude, dužan je da kod ponovne prodaje postupi na naprijed navedeni način, tj. da ponovo dastavi ponudu licu koje ima pravo preče kupovine.
Odricanje od prava vlasništva
Vlasnik se može odreči prava vlasništva na nekretnini u korist općine, ako na toj nekretnini nema stvarnih tereta, osim stvarne služnosti. Izjavu o odricanju daje pred nadležnim organom općine. Nakon toga se donosi rješenje i dostavlja se u ZK ured.
Ništavost pravnih poslova zaključenih nakon 30.04.1991.
Jednostrana izjava volje kao i drugi pravni poslovi zaključeni nakon 30.04.1991. kojim je vlasnik nekretnine pod dejstvom prinude, prevare i sile prenio pravo vlasništva na drugo fizičko ili pravno lice ne proizvode pravno dejstvo, odnosno takvi pravni poslovi su ništavi. Prema tome, ne predstavljaju pravni osnov za sticanje prava vlasništva.
Ništavi su pravni poslovi na temelju kojih su treća lica stekla pravo vlasništva na nekretninama pod naprijed navedenim uvjetima i slijedom toga svi upisi u javne knjige izvršeni na temelju jednostranih izjava i pravnih poslova sa navedenim nedostacima ništavi su i ne proizvode pravno dejstvo.
Izvor: advokat