BiH Pravo

Posted: **Fri Dec 02, 2016 4:43 pm**

NOVINE KOJE DONOSI ZAKON O STVARNIM PRAVIMA

Autor autorskog teksta: Prof dr Duško Medić - sudija Ustavnog suda Republike Srpske

Jednovrsnost svojine i pravnih subjekata, opšta i javna dobra, dobra od opšteg interesa, pravno jedinstvo nekretnine

Društvena svojina kao fenomen svojinskih odnosa u socijalističkom pravnom sistemu bila je negacija svojine i potpuna suprotnost privatnoj. Ustavne reforme iz 1971. i 1974. godine u bivšoj državi su donijele suštinske promjene u koncepciji ove svojine. Vlasnički koncept društvene svojine pretvoren je u tzv. nevlasnički koncept koji je uobličen u Zakonu o udruženom radu (ZUR). Društvena svojina je prestala biti pravna kategorija i smatrala se ekonomskom kategorijom. Predmeti u društvenoj svojini su bili izuzeti od redovnog svojinskog režima i podvrgnuti su posebnom javnopravnom režimu. Stvari u društvenoj svojini su bile “svačije i ničije” i služile su “udruženom radu” za zadovoljavanje opštih potreba građana. Na njima su nekim pravnim subjektima data određena subjektivna prava, prava upravljanja, korišćenja i raspolaganja, koja je u procesu reforme trebalo pretvoriti u subjektivna prava koja su primjerena novom stvarnopravnom uređenju, u skladu sa izmijenjenom koncepcijom prava svojine. Novo stvarno pravo je koncipirano na individualističkom modelu, nema više nejednakosti pravnih subjekata i njihovih prava, uklonjen je dotadašnji dualizam pripadanja stvarima i kolektivistički model svojine. Uspostavljena je jednovrsnost prava svojine, bez obzira na titulara i to je jedna od suštinskih novina. Ovdje nedostaje odredba da svojina obavezuje, ali je na neki način kompenzuje odredba o ograničenju stvarnih prava, a posebno svojine. Došlo je i do izmjene pravnog statusa pravnih subjekata i pretvaranja tzv. društvenosvojinskih subjekata, koji su bili nosioci prava na društvenim sredstvima, u subjekte koji su sposobni biti nosioci prava svojine. Na taj način je uspostavljena i jednovrsnost pravnih subjekata. Sada svako fizičko i pravno lice može biti nosilac prava svojine i drugih stvarnih prava. Posebno je naglašeno da pravne osobe javnog prava koje su nosioci prava vlasništva imaju kao vlasnici u pravnim odnosima isti položaj kao i drugi vlasnici, ako posebnim zakonom nije drugačije određeno. Dakle, položaj javnopravnih vlasnika se razlikuje od položaja privatnih samo ako je to posebnim zakonom nedvosmisleno određeno. Javna svojina po svom predmetu i sadržaju ne razlikuje se od svojine privatnopravnih subjekata. Sve stvari koje mogu biti objektom prava svojine mogu biti i u svojini pravnih lica javnog prava. No, niz propisa uređuju specifične pravne režime za pojedine stvari u javnoj svojini kao što su npr. šume i šumska zemljišta, javno vodno dobro, građevinsko zemljište, poljoprivredno zemljište, itd. Javna dobra su stvari u svojini države ili drugih lica javnog prava i po zakonu su namijenjene da služe svima pod jednakim uslovima (javni putevi, ulice, trgovi i sl.). Ova dobra treba razlikovati od opštih dobara. Opšta dobra su stvari koje ne mogu biti objekat prava svojine i drugih stvarnih prava i koje po svojim osobinama ne mogu biti u vlasti fizičkog ili pravnog lica već su na upotrebi svima pod jednakim uslovima (vazduh, voda u rijekama, izvorima, jezerima i morima). Međutim, pravni režim javnih i opštih dobara je identičan. Posebnim zakonom se uređuje korišćenje i upravljanje opštim i javnim dobrima. Ovdje je primjena ZSP-a samo supsidijarna, što dovodi do značajnih odstupanja od opšteg stvarnopravnog uređenja. Opšta dobra treba razlikovati i od dobara od opšteg interesa koja mogu biti objekat prava svojine i drugih stvarnih prava (građevinska zemljišta, poljoprivredna zemljišta, šume i šumska zemljišta, zaštićeni dijelovi prirode, biljni i životinjski svijet, stvari od kulturnog, ekološkog i istorijskog značaja). Dobra od opšteg interesa uživaju posebnu zaštitu.

Inače, veoma značajno je da ZSP daje potpuno uređenje stvari kao objekata stvarnog prava, što je do sada kod nas nedostajalo. Pojam nekretnine određen je na potpuno novi način i to je jedna od suštinskih koncepcijskih novina. Time je došlo do povratka dejstva starog rimskog načela superficies solo cedit, dakle zemljište je opet postalo glavna stvar, a ono što se sa njim trajno spoji je njegov priraštaj, te ponovnog uspostavljanja pravnog jedinstva nekretnine sa dalekosežnim posljedicama po stvarnopravne institute. Ovo ima veliki značaj za pravni promet nekretnina, kao i za uređenje zemljišnih knjiga, posebno za uspostavu cjelovitosti zemljišnoknjižnog tijela. Isto tako, to je od značaja i za pravno uređenje instituta etažne svojine, pravila o sticanju svojine građenjem na tuđem zemljištu, pravila u situaciji kada neko dogradi, nadogradi ili preuredi nečiju zgradu, pravila o sađenju i sijanju na tuđem zemljištu i tome slično. Na ovaj način stvarnopravno uređenje u Federaciji BiH ponovo je usklađeno sa tradicionalnim načelima na kojima se ono bazira u savremenim evropskim državama i opet slijedi opšta načela cjelokupnog građanskog prava. Nesumnjivo je da je to veoma značajno, jer živimo u vremenu veće uloge i značaja stvarnih prava nego što je to bilo ranije, pogotovo dok je institut svojine bio podijeljen.

Prava stranih lica

Stranci su fizička i pravna lica koja nemaju domaće državljanstvo. Pitanje pravnog položaja stranaca sve više dobija na značaju. Ova oblast regulisana je unutrašnjim i međunarodnim pravnim izvorima. Prema ranijim propisima strana lica su bila u mnogo nepovoljnijem položaju od domaćih državljana. Promjene u njihovom svojinskom režimu omogućile su ustavne promjene iz 1988. godine i kasnije izmjene tog zakona, donesene zbog privlačenja stranog kapitala. ZSP u ovu materiju unosi značajnu liberalizaciju i bitne novine, imajući u vidu unapređenje tržišne privrede i nova društvena opredjeljenja. Odredbama o pravima stranih lica pokušao se postići kompromis između izjednačenja položaja stranaca i domaćih državljana i zaštite interesa društvene zajednice u vezi sa raspolaganjem nekretninama na njenoj teritoriji. To je posljedica okolnosti da su nekretnine važne za svaku državu zbog svoje ekonomske i sigurnosne komponente. Za razliku od Zakona o politici direktnih stranih ulaganja, koji je donio značajne promjene u svojinskom režimu stranih lica ukidajući za strane investitore sva ograničenja, ali i otvorio mnogo spornih pitanja, sada ograničenja u pogledu sticanja svojine za strance imaju karakter izuzetka. Prije svega, odredbe ZSP-a primjenjuju se i na strana fizička i pravna lica, bez obzira na to da li se pojavljuju kao investitori i bez obzira na to da li su ovdje stalno nastanjeni. Stranci mogu sticati svojinu po svim zakonom predviđenim osnovama, a nema restrikcije ni u pogledu vrste nekretnina koje ta lica mogu da stiču, a isto tako ni u pogledu njihove namjene. Ono što je bitno za sticanje je postojanje reciprociteta, koji se pretpostavlja (dok se ne dokaže suprotno). Prema tome, reciprocitet nije potrebno dokazivati u svakom slučaju, a u slučaju spora odluku o tome donosi nadležno ministarstvo (pravde). Ograničenje je i u tome što se ovo može drugačije urediti zakonom ili međunarodnim ugovorom. Zakonska pravila se neće primjenjivati ukoliko su u suprotnosti sa međunarodnim ugovorom, jer je međunarodni ugovor jači pravni izvor od zakona. U pogledu stranih lica predviđeno je i ograničenje sticanja prava svojine na nekretninama na području koje je radi zaštite interesa i bezbjednosti zakonom proglašeno područjem na kome ta lica ne mogu imati pravo svojine. Ovo se odnosi na sve vrste nekretnina na toj teritoriji. Ukoliko je strano lice steklo pravo svojine na nekretnini prije nego što je područje na kome leži nekretnina proglašeno ovakvim, prestaje mu pravo svojine, a to lice ima pravo na naknadu prema propisima o eksproprijaciji. Pravo na ovu naknadu pripada i stranom licu koje bi nasljeđivanjem steklo takve nekretnine. Posebnim zakonom se određuje na kojim nekretninama stranci ne mogu sticati pravo svojine. Dakle, radi se o odredbama koje su zaštitnog karaktera. I pored određenih nedostataka, nova rješenja u poređenju sa ranijim propisima znače radikalan zaokret i dobru osnovu za privlačenje stranih investitora.

Sticanje prava svojine s povjerenjem u zemljišne knjige i obaveza uknjižbe stvarnih prava

Novo zemljišnoknjižno pravo u Federaciji BiH je donijelo pojačano dejstvo načela povjerenja u zemljišne knjige. To načelo je jedno od temeljnih načela zemljišnih knjiga i od stepena povjerenja u zemljišne knjige zavisi i njihov značaj za sigurnost pravnog prometa. Zato se metaforički kaže da je zemljišna knjiga ogledalo prava na nekretninama. Zbog dejstva ovog načela treća savjesna lica mogu se pouzdati da je ono što je upisano u zemljišnu knjigu tačno (pozitivni pravac načela povjerenja) a da ono što nije upisano ne postoji (negativni pravac načela povjerenja). Narušavanje povjerenja u zemljišne knjige unosi pravnu neizvjesnost i dovodi do pravne nesigurnosti. Zemljišne knjige su javne i dostupne svima, te se u načelu niko ne može pozivati na to da mu je bilo nepoznato pravno stanje u pogledu određene nekretnine. Reafirmaciju načela povjerenja u zemljišne knjige predviđa i ZSP. Smatra se da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje nekretnine. Zato je ZSP predvidio sticanje prava svojine s povjerenjem u zemljišne knjige. To pravo stiče ono lice koje u trenutku sklapanja pravnog posla i u trenutku kada je zahtijevao upis nije znao niti je imao razloga da sumnja da stvar ne pripada onom licu koje je otuđuje i koje je upisano kao vlasnik, iako to nije bio. Dakle, sticalac treba da je savjestan, a pri tome on nije dužan da istražuje vanknjižno stanje. Da bi se sticalac smatrao savjesnim on mora prilikom sticanja upotrebiti dužnu pažnju koja je potrebna za takav način sticanja u pravnom prometu. Za opseg načela povjerenja od bitnog značaja je upravo definicija savjesnosti tog lica. U ovom slučaju, sticalac stiče pravo svojine na nekretnini od zemljišnoknjižnog vlasnika po samom zakonu. Takvo sticanje prava svojine ograničeno je raskidnim uslovom, jer lice koje je upisom prava svojine prodavca povrijeđeno u svom knjižnom pravu svojine može podnijeti tužbu za brisanje tog upisa. Rokovi od tri godine za podizanje brisovne tužbe teku od dana stupanja na snagu zakona. Ovim se, faktički, odlaže dejstvo pozitivnog pravca načela povjerenja. Tek istekom rokova sticatelj može biti siguran da je konačno stekao određeno pravo, koje mu više ne može biti osporeno. Brisovna tužba je sredstvo za zaštitu povrijeđenog knjižnog prava svojine nevaljanim upisom u zemljišne knjige i ona odstupa od klasičnih petitornih tužbi. Sticatelj koji stiče svojinu s povjerenjem u zemljišne knjige stiče svojinu nekretnine kao da na njoj ne postoje tuđa prava, tereti ni ograničenja koja nisu bila upisana u zemljišnu knjigu, osim onih koja postoje na osnovu samog zakona, a ne upisuju se u zemljišnu knjigu. Savjesni sticatelj stiče ovo pravo opterećeno onim pravima, teretima i ograničenjima koja su u času podnošenja zahtjeva za upis već bili upisani u zemljišnoj knjizi ili je iz zemljišne knjige bilo uočljivo da je zatražen njihov upis.
Upisom u zemljišnu knjigu u odnosu na stvarna prava na nekretninama ostvaruje se jedno od osnovnih načela stvarnopravnog uređenja – načelo publiciteta. U zemljišnoj knjizi se publikuje sve što je bitno za određene nekretnine i one o tome pružaju vanjsku sliku. Njihova sadržina je dostupna svakome. Upisom knjižnog prava u zemljišnu knjigu nastaje oboriva pretpostavka da je lice koje je upisano kao njegov nosilac zaista i njegov stvarni nosilac sa onim sadržajem i obimom koji je u ovoj knjizi upisan. Zemljišna knjiga ispunjava svoju funkciju u pravnom prometu samo ako stvara pretpostavku prava. Međutim, slika o nekretninama može biti i pogrešna. Poznato je da je kod nas zemljišnoknjižno stanje nesređeno i da su zemljišne knjige često nepotpune i neistinite, te da ne prikazuju uvijek stvarno stanje u pogledu relevantnih činjenica. Moguće je dokazivati da je ovo stanje različito od vanknjižnog stanja nekretnine. Zbog toga je predviđeno da vanknjižni nosioci stvarnih prava mogu u roku od tri godine pokrenuti postupak za upis stvarnih prava u pogledu nepokretnosti i svih promjena na njima u zemljišnu knjigu. Nadležno pravobranilaštvo dužno je da u roku od tri godine od dana stupanja na snagu ZSP-a pokrene postupke za upis stvarnih prava na nepokretnostima, kojih je nosilac Federacija, kantoni odnosno jedinice lokalne samouprave, kao i za upis javnih i opštih dobara. Zaštita povjerenja u istinitost i potpunost zemljišnih knjiga određena ovim zakonom neće se primjenjivati u korist sticanja do kojih dođe unutar roka od tri godine od dana stupanja na snagu ovog zakona, ako se njime stiče nepokretnost na kojoj je bila upisana društvena svojina, a nije brisana prije stupanja na snagu ovog zakona. Ovo bi trebalo dovesti do usklađivanja vanknjižnog i zemljišnoknjižnog stanja, što je od velike važnosti za pravnu sigurnost u ovoj oblasti i za zaštitu svih onih koji sudjeluju u prometu nekretnina. Protekom tih rokova zemljišne knjige će moći ostvarivati svoju funkciju u skladu sa ZSP-om (i ZZK-om).

Višestruko ugovaranje otuđenja

Zbog neažurnosti zemljišnih knjiga u praksi se relativno često dešavalo višestruko otuđenje nekretnina. Sa početkom rada notara ovi slučajevi se rjeđe pojavljuju, jer notari odgovaraju za sigurnost transakcije. ZOSPO taj institut nije regulisao, ali se o tome razvila bogata praksa sudova, koja je svoju potvrdu našla u Zaključku broj 3 sa savjetovanja građanskih i građansko-privrednih odjeljenja Saveznog suda, vrhovnih sudova republika i autonomnih pokrajina i Vrhovnog vojnog suda, održanom u Beogradu 28. i 29.5.1986. godine. Prema tom zaključku, kada je više lica zaključilo posebne pravne poslove radi sticanja prava svojine na istu nepokretnost, o jačem pravu sud odlučuje primjenom načela morala socijalističkog samoupravnog društva, savjesnosti i poštenja i načela zabrane zloupotrebe prava. Kada su svi kupci savjesni, a ni jednom od njih nepokretnost nije predata u državinu niti je neko od njih ishodio upis prava svojine u zemljišnu odnosno drugu javnu knjigu, jači pravni osnov ima raniji kupac. Ako su svi kupci savjesni, jaču pravnu osnovu ima kupac koji je ishodio upis u zemljišnu odnosno drugu javnu knjigu, a ako ni jedan od njih to nije ishodio, jači je u pravu kupac kome je nepokretnost predata u državinu. Raniji savjesni kupac ima jaču pravnu osnovu u odnosu na kasnijeg nesavjesnog kupca. Ovo je i u slučaju kad je prodavac nepokretnost predao u državinu kasnijem nesavjesnom kupcu ili je nesavjesni kupac ishodio upis u zemljišnu odnosno drugu javnu knjigu. U sporu radi utvrđivanja jačeg pravnog osnova pasivno su legitimisani prodavac i ostali kupci iste nepokretnosti kao jedinstveni suparničari. Iz toga je vidljivo da je savjesnost imalo prioritet u odnosu na načelo upisa, a za savjesnost se tražilo i istraživanje vanknjižnog stanja. Moglo bi se smatrati da je Zaključak na sljedeći način rangirao relevantne činjenice: savjesnost, državina, prethodno zaključeni ugovor, upis u javnu knjigu. To govori o tome koji značaj se davao tom upisu, što je uzrokovano neažurnošću javnih knjiga za evidenciju nekretnina koje nisu odražavale pravo stanje.
ZSP propisuje da će u slučaju kada je više lica zaključilo sa vlasnikom pravne poslove radi sticanja svojine iste nepokretnosti, svojinu steći ono lice koje je kao savjesno prvo podnijelo zahtjev za upis u zemljišnu knjigu, ako su ispunjene i ostale pretpostavke za sticanje svojine. Dakle, iz toga je vidljivo da je za razrješenje ove situacije bitna savjesnost onog lica koje je prvo podnijelo zahtjev za upis u zemljišnu knjigu. To je u saglasnosti sa načelom prvenstva i načelom javnog povjerenja koja proklamuje zemljišnoknjižno pravo. Propisano je da savjesnost mora postojati u trenutku podnošenja zahtjeva za upis. Međutim, nema sumnje da je ona bitna i u momentu zaključenja pravnog posla, jer ako neko lice tada nije bilo savjesno, teško je pretpostaviti da bi to moglo postati naknadno. I Zakon o obligacionim odnosima (ZOO) nalaže učesnicima u pravnom prometu da se pridržavaju načela savjesnosti i poštenja i pri zasnivanju obligacionih odnosa i prilikom ostvarivanja prava i obaveza iz tih odnosa. To načelo se odnosi na sve pravne poslove kojima se zasnivaju obligacioni odnosi, pa i na pravne poslove kojima se zasniva obaveza prenosa prava svojine na nekretninama. Ako je jedno od više lica koja su sa vlasnikom zaključila pravni posao radi sticanja svojine iste nepokretnosti podnijelo zahtjev za upis u zemljišnu knjigu, odnosno izvršilo upis u svoju korist i pri tome bilo nesavjesno, savjesna lica imaju pravo da u roku od tri godine od izvršenog upisa podnesu tužbu za brisanje i uknjižbu prava svojine u svoju korist, kao i da izvrše zabilježbu spora. Ovo je slučaj kada je nesavjesno lice zatražilo upis u zemljišnu knjigu ili ga već ishodilo, a postoje savjesni sticaoci (jedan ili više) koji nisu upisani u zemljišnu knjigu. Njima stoji na raspolaganju tužba za brisanje i uknjižbu prava svojine u svoju korist u roku od tri godine od izvršenog upisa. Istovremeno, oni imaju pravo da izvrše i zabilježbu spora, radi zaštite od trećih savjesnih lica koja eventualno mogu steći pravo od nesavjesnog upisanog sticaoca. Navedena tužba se razlikuje od brisovne tužbe, jer se ne radi o situaciji da je nečije upisano zemljišnoknjižno pravo povrijeđeno.

Građenje na tuđem zemljištu i na tuđem pravu građenja

Građenje na tuđem zemljištu kao originarni način sticanja prava svojine je slučaj vještačkog priraštaja nekretnine, koji postoji kad neko svojim materijalom i radom podigne građevinski objekt na tuđem zemljištu, a pri tome između njega i vlasnika zemljišta ne postoji ugovorni odnos. Pravila o građenju na tuđem zemljištu primjenjuju se i u slučaju građenja na zemljištu koje je u suvlasništvu odnosno zajedničkom vlasništvu graditelja i drugih lica. Odredbe ZOSPO-a u pogledu ovog instituta odražavale su duh socijalističkog perioda i nisu se temeljile na načelu superficies solo cedit, bez obzira na to što su bile predviđene i situacije u kojima vlasnik zemljišta postaje i vlasnik zgrade. Ovaj zakon je u težište stavljao savjesnost lica, te vrijednost zemljišta i zgrada, a ne garanciju prava svojine. ZOSPO je u pogledu građenja na tuđem zemljištu regulisao tri hipotetičke situacije. Prva je bila ona kada je graditelj savjestan (ne zna i ne može da zna da gradi na tuđem zemljištu), a vlasnik zemljišta nesavjestan (znao za gradnju i nije se odmah usprotivio), druga je bila obrnuta, kada je graditelj nesavjestan (znao da gradi na tuđem zemljištu), a vlasnik zemljišta savjestan (odmah se usprotivio izgradnji) i treća kada su obje strane bile savjesne. Nije bilo regulisano šta će biti u situaciji kada su obje strane nesavjesne, pa su o tome postojala podijeljena mišljenja. Generalno opredjeljenje zakonodavca bilo je da jače zaštiti savjesnog graditelja, pa čak i u situaciji kada je vlasnik zemljišta bio savjestan.
ZSP je bitno promijenio sadržaj odredaba o sticanju svojine u situaciji kada postoji građenje na tuđem zemljištu i vratio se tradicionalnim načelima. To je posljedica uspostavljanja pravnog jedinstva nekretnine i povratka načelu superficies solo cedit. Ovaj zakon nije posebno regulisao šta se smatra izgrađenom zgradom (od tada nastupaju pravni učinci izgradnje), pa se u pogledu toga ukazuje na značaj sudske prakse. Za pojam zgrade nije od uticaja da li je ona podignuta iznad ili ispod površine zemlje, od kojeg materijala je sagrađena, kao i u koju svrhu je namijenjena. Važno je da je to građevinski objekt koji je trajno povezan sa zemljištem. Osnovno pravilo je da se sada primarno štiti vlasnik zemljišta i da zgrada koju neko sagradi na tuđem zemljištu pripada vlasniku zemljišta, a samo izuzetno graditelju (kada je graditelj savjestan, a vlasnik zemljišta nesavjestan). Nesavjestan graditelj, za razliku od ranijeg zakona, nikako ne može postati vlasnik zgrade. Savjesnost graditelja treba cijeniti veoma restriktivno. Izričito se određuje i šta će biti u situaciji kada su i graditelj i vlasnik zemljišta nesavjesni. U tom slučaju propisano je da zgrada pripada vlasniku zemljišta, a da on nema pravo da zahtijeva uspostavljanje prijašnjeg stanja. Mišljenja smo da je ovo prihvatljivo rješenje. Naime, prije svega u ovakvoj situaciji treba dati prednost vlasniku zemljišta, jer je do tog slučaja ipak došlo zbog nesavjesne gradnje graditelja, a to što se vlasnik zemljišta nije bez odgađanja usprotivio takvoj gradnji i na taj način joj pogodovao, sigurno je manji propust od čina nelegalne izgradnje. Takođe, eventualno drugačije normiranje moglo bi da pospješi bespravnu gradnju, što ne bi bilo društveno opravdano i u praksi bi imalo veoma negativne posljedice. Sankcija za nesavjesnog vlasnika zemljišta je u tome što on nema pravo da traži uspostavljanje stanja koje je postojalo prije takve izgradnje i to bi za njega trebalo da bude dovoljna kazna. Odredbama ZSP-a nisu predviđeni rokovi u kojima bi vlasnik zemljišta ili graditelj morali ostvariti svoja prava.
Kad je građeno na tuđem zemljištu opterećenom pravom građenja, nosiocu tog prava pripadaju prava i obaveze vlasnika zemljišta, jer je pravo građenja u pravnom pogledu izjednačeno s nekretninom.

Dogradnja, nadziđavanje, preuređenje i ulaganje

Dogradnjom, nadogradnjom ili preuređenjem (adaptacijom) zgrada, odnosno prostorija u suvlasničkim, zajedničkim ili tuđim zgradama, kao i njihovom pregradnjom, ugradnjom ili ulaganjem u njih ne može se steći svojina, ako vlasnik (suvlasnici, zajedničari) dograđene, nadograđene, odnosno pregrađene nepokretnosti nije drugačije odredio. Ovim se razrješavaju odnosi nastali preduzimanjem navedenih građevinskih radova kada je te radove preduzelo treće lice ili jedan od suvlasnika odnosno zajedničkih vlasnika. Dakle, u principu, izvođenjem takvih radova ne može se steći svojina na nekom objektu. Izuzetak predstavlja slučaj da u pogledu toga postoji dogovor sa vlasnikom (suvlasnicima ili zajedničarima) koji se sa tim može saglasiti. Ako postoji pravo nadogradnje, kao podvrsta prava građenja, na njega se primjenjuju propisi o pravu građenja i tada se može steći pravo svojine na nadograđenom dijelu i pravo susvojine na cijeloj nekretnini.
Ove česte životne situacije ranije nisu bile zakonski regulisane, ali je sudska praksa, uglavnom, zauzimala ovakvo stanovište. Zbog učestalosti navedenih slučajeva, tim pitanjem su se bavili i najviši sudovi bivše SFRJ. Na XLIII zajedničkoj sjednici Saveznog suda, vrhovnih sudova republika i autonomnih pokrajina i Vrhovnog vojnog suda, održanoj 23.10.1990. godine u Subotici, zauzet je načelni stav 1/90 prema kome se dogradnjom, nadziđavanjem ili adaptacijom tuđeg ili suvlasničkog građevinskog objekta ne stiče pravo svojine, osim ako zakonom ili ugovorom nije drukčije određeno. Izuzetno, zaključeno je da dogradnjom i nadziđavanjem posebnog dijela zgrade savjestan graditelj stiče pravo svojine na poseban dio zgrade samo ako je vlasnik zgrade znao za gradnju i nije se tome protivio (shodno članu 24 st. 1 ZOSPO-a). Međutim, ako bi izvedeni radovi bili takvog obima da bi se po građevinskim normativima moglo smatrati da je nastao novi objekat, tada ne dolazi do primjene ovog instituta, već bi se moralo utvrditi da li su ispunjeni uslovi za sticanje građenjem na tuđem zemljištu. Lice koje je dogradilo, nadogradilo ili preuredilo zgradu odnosno prostoriju ili je ulagalo odnosno nešto ugradilo u takvu zgradu ili prostoriju ima pravo na naknadu po pravilima obligacionog prava. Ovdje bi se moglo postaviti pitanje da li treba primijeniti pravila o sticanju bez osnove, naknadi štete ili poslovodstvu bez naloga. Smatramo da tu naknadu treba odrediti primjenjujući institut sticanja bez osnove (neosnovanog obogaćenja) koji je najprimjereniji situaciji nastaloj u ovakvim slučajevima.

Prekoračenje međe građenjem

Prekoračenje međe građenjem kod nas do sada nije bilo zakonski regulisano. Da bi došlo do primjene ovog instituta, potrebno je da je građenjem zgrade prekoračena međa odnosno da je time zahvaćen i dio susjednog zemljišta uz među koje predstavlja tuđu svojinu, a da između graditelja i vlasnika zemljišta ne postoji ugovorni odnos koji uređuje građenje preko međe. Izgrađena zgrada, dakle, mora da se nalazi s obje strane međe. Odredbe o prekoračenju međe građenjem primjenjuju se samo u slučaju kada se manji dio zgrade (najčešće neznatni) nalazi na susjednom zemljištu. Glavni (važniji i veći) dio zgrade mora se nalaziti na zemljištu graditelja kao glavnom zemljištu. Zbog toga u ovoj situaciji nije moguće primijeniti (sva) pravila o građenju na tuđem zemljištu. Sudska praksa treba da se izjasni kada se radi o slučajevima prekoračenja međe građenjem i gdje to prekoračenje prestaje. Pojam zemljišta podrazumijeva i površinu ispod, kao i vazdušni prostor iznad zemljišta. Razumljivo je da dijelovi zgrade ne mogu imati različit pravni status, jer se radi o jedinstvenom objektu. Dio zgrade koji je zahvatio susjedovo zemljište nije samostalna stvar koja bi prirasla tom zemljištu. ZSP je propisao rješenja za dva moguća slučaja. Prvi slučaj je kada je došlo do prekoračenja međe od strane savjesnog graditelja. Tada je predviđeno da on stiče pravo svojine na zahvaćenom zemljištu uz obavezu isplate vlasniku zemljišta tržišne vrijednosti njegovog zemljišta. Ovdje bi dolazila u obzir isplata prema cijenama u vrijeme donošenja odluke suda. U suprotnom, ako je graditelj bio nesavjestan ili ako se vlasnik zahvaćenog zemljišta bez odgađanja usprotivio gradnji, zakonodavac štiti vlasnika zemljišta. On tada može zahtijevati uspostavu prijašnjeg stanja (to može značiti i rušenje zgrade ) i naknadu štete ili ustupanje zemljišta graditelju uz isplatu tržišne vrijednosti zemljišta. U ovoj situaciji nema mogućnosti da zgrada pripadne vlasniku zemljišta, jer je zgradom zahvaćen samo mali dio njegovog zemljišta. Regulisanje pravila za slučaj prekoračenja međe građenjem je u svakom slučaju korisno, jer se radi o složenom i specifičnom pravnom odnosu, koji često narušava odnose među susjedima.

Susjedska prava

Susjedska prava su emanacija prava svojine i pripadaju vlasniku kao dio njegovog prava svojine. Pomoću njih se štiti pravo svojine na nekretnini. S druge strane, ova prava izazivaju na strani vlasnika druge nekretnine dužnost trpljenja, propuštanja ili određenog činjenja. Pravo svojine daje vlasniku potpunu privatnu pravnu vlast na određenoj stvari, ali ta vlast nije neograničena, nego je samo najviša privatna pravna vlast koja na toj stvari može postojati. Međutim, svojina i obavezuje i podliježe ograničenjima, koja mogu biti građanskopravnog i javnopravnog karaktera. Susjedska prava obuhvataju one restrikcije privatne svojine stvarnopravnog karaktera koje nastaju iz činjenice susjedstva, odnosno iz zajedničkog življenja na određenom prostoru. Susjedskopravna ovlašćenja odnosno ograničenja su svakako nužnost i nastala su iz potrebe da se ostvari skladan odnos između susjednih vlasnika prilikom vršenja njihovih svojinskih prava. Cijeli institut je nazvan po pravima, a ne po obavezama, jer prava ipak dominiraju brojem i važnošću. Ova prava koja čine norme koje regulišu odnose između vlasnika susjednih nekretnina nastaju neposredno na osnovu zakona i ne upisuju se u zemljišne knjige, a vrše se u duhu dobrosusjedskih odnosa. Kao i službenosti, i susjedska prava treba da se izvršavaju samo u mjeri i na način da se njima što manje ograničava, opterećuje ili na drugi način uznemirava ono lice na čiji teret postoje, a s druge strane da se omogući normalna upotreba susjedne nekretnine. Korišćenjem susjedskih prava ne smije se drugom licu nanositi šteta. ZOSPO susjedska prava nije regulisao, jer ona ne čine oblast osnovnih svojinskih odnosa, već je samo dao pojam imisija. Druga susjedska prava su u pogledu regulisanja bila prepuštena republičkim zakonodavcima, ali takvi propisi u bivšoj SFRJ nikada nisu doneseni.
ZSP sada dosta sveobuhvatno uređuje ovu materiju. Priroda odnosa koji čine objekt regulisanja daje ovim pravima određene zajedničke karakteristike. Propisana prava mogu se dijeliti po raznim osnovama. Prema sadržini, najprikladnija sistematizacija bi bila u četiri grupe. Prvu grupu čine ona prava koja proizlaze iz razgraničenja nekretnina, zatim postoje prava na osnovu kojih vlasnik jedne nekretnine može da na neki način upotrebljava susjednu nekretninu, sljedeću grupu čine prava da se zahtijeva od susjeda da svoju nekretninu ne upotrebljava u određenom pravcu i konačno su prava da se od vlasnika susjedne nekretnine zahtijeva neko činjenje. ZSP je prilikom normiranja ovog instituta, koji čini dio pravnog režima svojine, u najvećem dijelu prihvatio dosadašnja uobičajena pravila iz ove oblasti i na taj način je nastojao da ostvari ravnotežu i minimum tolerancije u zajednici susjeda. Susjedska prava se, inače, mogu štititi u postupku pred sudom, ali isto tako i u upravnom postupku, te putem samopomoći ako je ona izričito dopuštena. Korisna je odredba da pravo da zahtijeva neko trpljenje, propuštanje ili činjenje koje predviđa zakon, isto kao i vlasnik, ima i ono lice koje drži nekretninu na osnovu nekog prava izvedenog od vlasnika, te da se to može tražiti i od lica koje drži nekretninu na osnovu prava izvedenog iz prava vlasnika. Dobro je rješenje da su imisije regulisane mnogo opširnije i cjelovitije nego ranije. Zaštita od nedopuštenih imisija ostvaruje se negatornom tužbom, ali postoji i zaštita obligacionopravne prirode. Ono što je interesantno je da ZSP u ovom dijelu sadrži i materijalnopravne odredbe u pogledu uređenja međe, što je do sada bilo regulisano u zakonu koji je uređivao vanparnični postupak. Zakon propisuje da će se međa obnoviti ili ispraviti ako su međašnji znaci između dvije nepokretnosti toliko oštećeni da bi se moglo dogoditi da se međa neće moći raspoznati ili ako se međa već ne raspoznaje odnosno ako je sporna. Kao načini uređenja predviđeni su sporazum susjeda, posljednja mirna državina i pravičnost, a sud se mora držati tog redoslijeda. Uređenje međe prema jačem pravu više nije predviđeno i to, donekle, devalvira ovaj institut. Sporna međa se, dakle, prije svega sada uređuje na osnovu sporazuma susjeda. Stranke se mogu sporazumjeti u skladu sa svojim željama, jer imaju pravo da slobodno raspolažu sa svojom stvari, pa su ovlašćeni i da odrede granice svojih parcela. U slučaju da među nije moguće urediti na ovaj način, sud će je urediti prema posljednjoj mirnoj državini. Prilikom takvog uređenja mora se pouzdano utvrditi koja od stranaka ima u faktičkoj vlasti spornu međnu površinu odnosno dokle u prostoru seže faktička vlast svakog od susjeda. To se može utvrđivati raznim dokaznim sredstvima, primjera radi saslušanjem svjedoka, vještaka, uvidom u isprave itd. Kada se u vanparničnom postupku vrši uređenje međa na ovaj način, mjerodavno je stanje na terenu, a ne stanje u katastarskim planovima. Ukoliko se međa ne može urediti ni na jedan od ovih načina, sud će spornu površinu podijeliti po pravičnosti. Pravičnost je pravda pojedinačnog slučaja. , Prilikom tumačenja ovog načina uređenja međe neki autori su smatrali da u takvom slučaju spornu površinu treba podijeliti u smislu paragrafa 404 bivšeg OGZ-a, kao neko ostrvo koje nastane u rijeci. No, očito je da to nije bila intencija zakonodavca i da sudija prilikom uređenja međa na ovaj način ne bi smio tako postupati. Kod donošenja ove odluke moraju se imati u vidu svi bitni elementi, a posebno konfiguracija terena, eventualne prepreke i uopšte sve ono što postoji na samom terenu, a što može biti relevantno za presuđenje u konkretnom slučaju. S obzirom na to da se radi o arbitrernom sudovanju, ta rješenja moraju biti posebno detaljno obrazložena da bi se, povodom eventualne žalbe, mogla ispitati i ocijeniti u drugostepenom postupku. Zakonodavstva su, inače, u pravilu vrlo oprezna u odnosu na uvođenje pravičnosti kao osnove za presuđenje građanskopravnih odnosa, a i pravna teorija podržava orijentaciju da se po pravičnosti može suditi samo ako za to postoji izričito ovlašćenje zakonodavca. Suđenje po ovom osnovu je teže od drugih oblika suđenja, jer se kod ostalih oblika unaprijed zna materijalnopravna norma prema kojoj će se donijeti odluka. Kod takvog suđenja sud sam stvara normu i prema njoj provodi dokaze. To je objektivno situacija koja je za suđenje mnogo teža. Suđenje po osnovu pravičnosti nije ni subjektivno ni proizvoljno, ali ne smije biti ni sentimentalno, niti ideološko, zasnovano isključivo na nekoj apstraktnoj dogmi, religioznoj, filozofskoj ili političkoj. Ono treba da bude izrazito naučno i da se rukovodi objektivnim, racionalnim i vladajućim društvenim kriterijumima.
Iako se u ovom postupku ne odlučuje o pravu svojine, kada se uredi sporna međa, pretpostavka je (oboriva) da postoji svojina do te međe. Svako ima pravo da nakon toga u parnici dokazuje svojinu na spornoj površini. Onaj susjed koji je učestvovao u postupku uređenja međe (i lice koje izvodi svoje pravo iz njegova prava) može ovu parnicu pokrenuti u roku od šest mjeseci od pravosnažnosti donesene odluke. Protekom tog roka prestaje mu ova mogućnost, jer se radi o prekluzivnom roku materijalnog prava. Međa na građevinskom zemljištu uređuje se u skladu sa prostornoplanskom dokumentacijom u sudskom vanparničnom postupku, a ako to nije moguće onda na osnovu geodetskog premjera.

Novi koncept etažne svojine

Etažna svojina razlikuje se od opšteg prava svojine na nekretnini kako po svom objektu tako i po ograničenjima svojinskih ovlašćenja koja proizlaze iz susjedskih odnosa. Vraćanje načelu superficies solo cedit uticalo je na izmjenu konstrukcije etažne svojine. Ova svojina kao složena pravna forma usmjerena na zadovoljavanje jedne od osnovnih ljudskih potreba – potrebe za stanom koncipirana je na potpuno drugačiji način u odnosu na njenu dosadašnju regulativu i oslanja se na germansku varijantu dualističkog koncepta. Izmijenjena je sama njena suština. Etažna svojina se sada tretira kao specifičan oblik susvojine više lica na jednoj nepokretnosti, koja se sastoji od zemljišta sa zgradom ili prava građenja sa zgradom, pa se na sve pravne odnose etažnih vlasnika koji nisu posebno regulisani primjenjuju opšta pravila o susvojini. Svaki etažni vlasnik ima svoj posebni dio nepokretnosti koji isključivo koristi i sa njim raspolaže na osnovu svog prava svojine, a na zajedničkim dijelovima nepokretnosti ima pravo susvojine. Svojina je povezana neodvojivo sa susvojinskim dijelom u nepokretnosti i samo se zajedno mogu prenositi i opterećivati. Dakle, etažni vlasnik je i vlasnik i suvlasnik, a njegova svojina posebnog dijela je sastavni dio susvojine na zgradi sa zemljištem i sporednog je karaktera u odnosu na susvojinu zgrade. Prestankom susvojine na zgradi prestaje i etažna svojina na posebnom dijelu, dok prestanak etažne svojine ne povlači za sobom prestanak susvojine na zgradi. Prema tome, daje se prioritet pravu na zemljište koje se širi i na zgradu u odnosu na svojinu na posebnom dijelu, a to je posljedica dejstva načela superficies solo cedit i uspostave pravnog jedinstva nekretnine.
Novina je i da se etažna svojina može protezati i na sporedne dijelove kao što su otvoreni balkoni, terase, podrumske ili tavanske prostorije, kućne bašte, mjesta za ostavljanje najviše do dva motorna vozila po pojedinom stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji. Bitno je da posebni dio zgrade mora biti samostalna upotrebna cjelina koja omogućava samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlašćenja. Suvlasnici etažne svojine imaju pravo preče kupovine. To pravo ne postoji ako drugi etažni vlasnici prodaju svoju etažnu svojinu, nego samo ako je više lica steklo svojinu na posebnom dijelu nekretnine. Svjesni smo da je nova koncepcija u saglasnosti sa navedenim načelima i da omogućava i samostalno izvršavanje prava svojine na posebnim dijelovima, srazmjerno suvlasničkom dijelu, ali pošto ona nije u skladu sa našim mentalitetom i tradicijom, prilikom njenog provođenja u praksi sigurno će biti određenih problema i poteškoća. Uvijek je teško naći pravu simbiozu između individualnih i kolektivnih prava i to je problem koji se postavlja u svim slučajevima svojine sa više subjekata na nepokretnosti, pa i kod ovog specifičnog instituta, gdje na optimalan način treba harmonizovati različite pojedinačne interese i potčiniti ih zajedničkom interesu.

Sticanje svojine od nevlasnika na pokretnim stvarima

I ovo je izuzetak od pravila građanskog prava da niko ne može na drugog prenijeti više prava nego što ga sam ima. Kao iznimka od opšteg načela, taj originarni način sticanja prava svojine dolazi u obzir samo u zakonom određenim slučajevima i uz ispunjenje propisanih pretpostavki. Ovdje se na račun vlasnika stvari maksimalno štite ona lica koja su u pravnom prometu bila savjesna pouzdajući se u publicitetno djelovanje državine. To je pitanje koje ne zadire samo u odnose statike prava nego i njegove pravno valjane dinamike. ZSP se u pogledu ove materije značajno razlikuje od ZOSPO-a. Sada je ovakvo sticanje olakšano u cilju veće zaštite povjerenja u promet. Uslovi su da se radi o pokretnoj stvari, da je pravni posao za sticanje prava svojine bio teretan, da je sticalac bio savjestan i da je prodata stvar preuzeta u državinu. Više se ne traži da je stvar pribavljena od nevlasnika koji u okviru svoje djelatnosti stavlja u promet takve stvari ili da ju je raniji vlasnik predao nevlasniku na osnovu pravnog posla koji nije osnova za pribavljanje prava svojine odnosno da je stvar pribavljena na javnoj prodaji. Savjesnost sticaoca predstavlja ključni element činjeničnog stanja sticanja svojine od nevlasnika. ZOSPO se nije izjašnjavao o trenutku prema kome se ta savjesnost procjenjuje. ZSP ovo pitanje pozitivno određuje na taj način što propisuje da se savjesnost sticaoca zahtijeva kako u trenutku zaključenja pravnog posla, tako i u trenutku pribavljanja neposredne državine predmetne stvari. Smatramo da je to korisno rješenje, jer između ova dva momenta može da prođe i duži vremenski period. Time se otklanja mogućnost različitih tumačenja i znatno olakšava rad sudovima u ovakvim slučajevima. Za razliku od ZOSPO-a, sada su prihvatljivi samo oni načini predaje koji sticaocu donose neposrednu i samostalnu državinu.
ZSP propisuje pravilo da ovakvo sticanje ne dolazi u obzir na stvarima koje su vlasniku bile ukradene ili ih je on izgubio, osim ako se ne radi o sticanju gotovog novca, hartija od vrijednosti na donosioca ili sticanju na javnoj licitaciji. Pošto se radi o sticanju svojine na osnovu zakona, propisano je da prava trećih lica na stvari stečenoj od nevlasnika prestaju, osim ako je sticalac u času pribavljanja svojine za njih znao ili mogao znati (ZOSPO se o tome nije izjašnjavao). Predviđena je pretpostavka da se smatra da je sticalac znao da postoji založno ili neko drugo pravo ako je o postojanju tog prava mogao saznati uvidom u odgovarajući javni registar. Ova presumpcija se ne primjenjuje ako je stvar u promet stavio prodavac u okviru svog redovnog poslovanja. Za prava koja prestaju sticanjem svojine od nevlasnika sticatelj ne duguje naknadu njihovim nosiocima. Raniji vlasnici imaju pravo da podnesu obligacionopravni zahtjev protiv lica koje je određenu stvar na taj način otuđilo. ZSP ne predviđa pravo ranijeg vlasnika za vraćanje ove stvari od savjesnog sticatelja, kao što je to predviđao ZOSPO u slučaju da je ta stvar za njega imala tzv. afekcionu vrijednost. Nova rješenja su prilagođena potrebama savremenog prometa i novih odnosa u društvu, a koliko su ona prihvatljiva najbolje će pokazati njihova primjena u praksi.

Založno pravo

Pravo obezbjeđenja danas ima poseban značaj i doživljava veoma intenzivan razvoj. Stvaranje adekvatnog pravnog okvira u ovoj oblasti predstavlja preduslov za strana ulaganja. U Federaciji BiH u pogledu hipoteke ranije su se primjenjivale odredbe Zakona o vlasničko-pravnim odnosima (ZOVO), a založno pravo na pokretnim stvarima i zalaganje potraživanja i drugih prava bilo je regulisano ZOO-om. Priroda založnog prava kao jedinstvenog instituta sa mješovitim elementima nametala je potrebu za njegovim uređenjem na jednom mjestu, što je u svakom slučaju racionalnije i cjelishodnije. Postojanje više zakona u regulativi ovog instituta ukazuje na stihijnost u njegovoj dosadašnjoj razradi. Zbog toga je razumljiva novina da ZSP u cijelosti sadrži opšte norme u pogledu založnog prava (dakle, pored hipoteke da normira i založno pravo na pokretnim stvarima i pravima), jer je ono po svojoj pravnoj prirodi stvarno pravo, mada je do sada bilo normativno razdvojeno. Međutim, smatramo da je u ZSP-u, zbog specifičnih karakteristika i razlika, trebalo odvojiti hipoteku od založnog prava na pokretnim stvarima i na pravima i da bi takvo regulisanje sigurno bilo preglednije i jasnije, te smanjilo mogućnost eventualnih dilema. Krupan propust predstavlja regulisanje zalaganja prava kome je u principu posvećena samo jedna posebna odredba, jer je primjena pravila za zalaganje pokretnih stvari predviđena i za prava. ZOO je u ovom dijelu sadržavao najmoderniju regulativu, pa je takvo propisivanje ovog privredno važnog pitanja korak unazad u odnosu na ranija rješenja.
Pored ZSP-a, kao temeljnog zakona, pojedine aspekte založnog prava normiraju i drugi zakoni. Tako Zakon o izvršnom postupku (ZIP) reguliše postupak namirenja iz vrijednosti zaloga, Zakon o stečajnom postupku sadrži pravila o odvojenom namirenju založnih povjerilaca u stečajnom postupku protiv dužnika, gdje oni imaju status privilegovanih (razlučnih) povjerilaca, ZOO propisuje pojedina zakonska založna prava, Zakon o zemljišnim knjigama (ZZK) uređuje upisivanje založnih prava na nekretninama itd. Odnos svih ovih zakona rješava se po pravilima o odnosu opštih i posebnih normi, te o odnosu ranijih i kasnijih normi, pri čemu su odredbe ZSP-a o založnom pravu opšte norme.

Novine u pogledu hipoteke

Hipoteka, koja je među svim oblicima založnog prava do sada bila najsavršenija, u uslovima tržišne privrede i razvoja privatne svojine ima sve veći značaj. Ona ima značajnu ulogu mobilizatora imovine putem hipotekarnog kredita koji predstavlja krvotok tržišne privrede. Zahvaljujući mogućnosti zalaganja, lica koja imaju imovinu veće vrijednosti su kreditno sposobnija, a to stvara brojne pogodnosti. Zbog toga hipotekarno pravo zahtijeva stalno usavršavanje i višedimenzionalnu transformaciju, jer je njegov razvoj u direktnoj proporciji sa progresom ekonomskih i kreditnih odnosa u jednom društvu. ZSP, i pored izvjesnih nedorečenosti, mnogo cjelovitije i sveobuhvatnije reguliše ovaj institut i pruža potpuniji zakonodavni okvir za ovu vrstu zalaganja. Veoma je značajno da je došlo do izvjesnih odstupanja od načela akcesornosti (a i specijalnosti i nedjeljivosti) i zbog toga će hipoteka sigurno postati fleksibilnija i bolje prilagođena uslovima moderne kreditne privrede. Međutim, vrijeme će dati odgovor da li će predviđeni izuzeci moći da u potpunosti udovolje zahtjevima savremenih tehnika finansiranja. Ozbiljan problem kod zasnivanja hipoteke u Bosni i Hercegovini uopšte predstavlja veliki broj neuknjiženih nekretnina, pa je ograničen interes za njihovo zalaganje. Moderno pravo obezbjeđenja teži da obuhvati što više nekretnina, ali bi bilo pogrešno da se to uradi zalaganjem onih koje nisu upisane, već upravo povećanjem obima uknjiženih nekretnina. Pošto je regulativa hipoteke kod nas ranije sadržavala samo načelne, lapidarne odredbe, očito je da ona nije bila adekvatna i da nije mogla da odgovori zahtjevima moderne tržišne privrede.
U Federaciji BiH u oblasti hipotekarnog zalaganja su najprije uvedene određene novine koje su bile posljedica izmjene drugih propisa, a ne materijalnog hipotekarnog prava. Tako su doneseni novi zakoni o javnim registrima nekretnina (zemljišnim knjigama) i stečajnom postupku, a reformisan je i izvršni postupak u cilju jednostavnije realizacije hipoteke. Kada se ima u vidu da je u praksi zaživjela i institucija notarijata, te da postoji mogućnost izvršenja na osnovu izvršne notarske obrađene isprave, nesumnjivo je da je time bio poboljšan položaj hipotekarnih povjerilaca. ZSP je pokušao da na što adekvatniji način izvrši i temeljitu reformu materijalnog hipotekarnog prava kako bi sve prednosti ovog instituta u odnosu na ostala sredstva obezbjeđenja došle do punog izražaja. Bitne novine kod hipoteke odnose se na odstupanje od načela nedjeljivosti, hipoteku za buduće i uslovno potraživanje, te maksimalnu hipoteku, raspolaganje neizbrisanom hipotekom, zabilježbu zadržavanja prvenstvenog reda, amortizaciju hipoteke, te ugovor o hipoteci.
Najvažnija novost je mogućnost raspolaganja neizbrisanom hipotekom, jer je potpuna akcesornost hipoteke velika smetnja savremenoj tržišnoj privredi. Napuštanje načela akcesornosti založnog prava, a time i hipoteke, otvara mogućnost da se to pravo samostalno kreće u prometu i da nasljeđivanjem pređe na lice koje je nasljednik založnog povjerioca, bez obzira na to prelazi li na nasljednika i potraživanje koje to pravo osigurava. ZSP ne predviđa postojanje svojinske hipoteke, ali reguliše raspolaganje neizbrisanom hipotekom. Ova mogućnost postoji u situaciji kada je potraživanje prestalo, a hipoteka još nije brisana iz zemljišnih knjiga. Dakle, radi se o ovlašćenju da se već isplaćena hipoteka prenese na novog povjerioca. Uslov je da nova tražbina nije veća od upisane hipoteke, koja još nije brisana. Raspolaganje neizbrisanom hipotekom moguće je u svim slučajevima prestanka potraživanja, osim kada je potraživanje prestalo jer je namireno iz vrijednosti založene nekretnine. Hipoteka sada pripada vlasniku nekretnine i to za njega stvara mogućnost da to iskoristi kako bi osigurao neko drugo potraživanje. Ovo je za njega očigledno korisno, jer ako raspolaže visokim mjestom u redu prvenstva, veća mu je i kreditna sposobnost, a to otvara mogućnost dobijanja zajmova pod povoljnim uslovima. Na mjestu u prvenstvenom redu neizbrisane hipoteke moguće je osnovati i više hipoteka radi osiguranja više potraživanja i to u korist različitih povjerilaca, ali njihov ukupan zbir ne smije prelaziti visinu tražbine koja je prestala. Na taj način vlasnik nekretnine ima mogućnost da efikasnije ekonomski iskoristi vrijednost svoje nekretnine raspolažući u korist novog hipotekarnog povjerioca boljim, vrednijim mjestom u prvenstvenom redu. U ovom slučaju radi se o osnivanju nove hipoteke na već postojećem mjestu u prvenstvenom redu, pa se za upis te hipoteke moraju ispuniti sve materijalne i procesne pretpostavke koje propisuje zemljišnoknjižno pravo. U tabularnoj ispravi na osnovu koje se sprovodi upis na mjestu u prvenstvenom redu neizbrisane hipoteke decidirano bi se trebalo navesti da se prenosi odnosno osniva hipoteka na mjestu u prvenstvenom redu već upisane hipoteke. Hipoteka na prijašnjem mjestu u prvenstvenom redu se ne briše već se samo prenosi na novu tražbinu. Vlasnik se ne može odreći ovog svog prava unaprijed, ali ako se on nekome obavezao ishoditi brisanje određene hipoteke, i to je u zemljišnoj knjizi zabilježeno, on ipak ne može njome raspolagati. Prema tome, to pravo nije svojinska hipoteka, mada joj je veoma slično. , Naravno, raspolaganje neizbrisanom hipotekom može da u praksi dovede do određenih problema i štete za povjerioce sa kasnijim redom prvenstva. Naime, vlasnik može pred sam istek stare hipoteke, a prije pokretanja izvršnog postupka ili otvaranja stečajnog postupka upisati novu hipoteku, što može dovesti do toga da će povjerioci nerado davati kredite koji bi bili obezbijeđeni hipotekom drugog ili kasnijeg ranga. Ovo dovodi do relativiziranja kliznog ranga, što je u osnovi korisno, a fiksni rang u tom slučaju sigurno donosi pozitivne efekte.

Zemljišni dug

Hipoteka je, do sada, bila jedino sredstvo obezbjeđenja na nekretninama u pravu Federacije Bosne i Hercegovine. Međutim, princip akcesornosti, koji postoji još od rimskog prava, moderna tržišta kapitala doživljavaju kao veliku smetnju. Postojanje ovog principa očito smanjuje prometnu sposobnost hipoteke. U Evropskoj uniji čak postoje razmišljanja o uvođenju “evropske hipoteke - eurohipoteke” koja bi bila neakcesorno imobilijarno sredstvo osiguranja. Kod mogućeg opredjeljenja za nove vrste obezbjeđenja potraživanja na nekretninama poseban značaj mogu da imaju rješenja germanskog pravnog kruga. Posebno njemački pravni poredak ima široku lepezu sredstava obezbjeđenja na nekretninama. U njemačkom pravu, prije svega, postoji više vrsta hipoteke, a tu su i zemljišni dug i rentni dug. Nešto slično postoji i u švajcarskom pravu. Zemlje u tranziciji, sem rijetkih izuzetaka, još u praksi ne primjenjuju ovakva sredstva obezbjeđenja potraživanja. No, u sklopu polemike o problemima koji se putem strogo akcesornih hipoteka postavljaju u praksi davanja kredita i ovdje se sve više diskutuje o mogućnosti da se uvede novo založno pravo na nekretninama koje će biti neakcesornog karaktera. Ovakva osobina jednog sredstva obezbjeđenja ne samo da olakšava promet nego ga i pojačava i čini sigurnijim.
Suština promjene i modernizacije stvarnog prava Federacije BiH u ovom dijelu i uvođenja instituta zemljišnog duga je svakako fleksibilnije obezbjeđenje tražbine uz istovremeno ispunjenje zahtjeva pravne sigurnosti. Time je uspostavljena bitna razlika prema Zakonu o stvarnim pravima Republike Srpske gdje zemljišni dug nije regulisan. Zemljišni dug je tipična forma neakcesornog obezbjeđenja na nekretninama. Nesumnjivo je da će se razvoj sredstava obezbjeđenja potraživanja na nekretninama kretati u pravcu uvođenja neakcesornih sredstava obezbjeđenja, prevashodno instituta zemljišnog duga. Savremena privreda treba upravo neakcesorna sredstva garancije. Nema sumnje da takvi oblici imaju nesumnjive prednosti, ali isto tako je sigurno da oni mogu otežati položaj dužnika u zaštiti njihovih interesa..
Međutim, postavlja se pitanje da li će ovako sofisticiran vid obezbjeđenja koga uvodi ZSP odgovarati specifičnim prilikama koje ovdje vladaju odnosno da li kreditna praksa Federacije BiH ima potrebu za uvođenjem zemljišnog duga kao neakcesornog sredstva obezbjeđenja kojim se paralelno može osigurati više potraživanja i postoje li neke prepreke u tom pravcu. U pogledu toga postoji mnogo argumenata i za i protiv. Prije svega, nesumnjivo je da je u cijeloj Bosni i Hercegovini cjelokupan sistem obezbjeđenja potraživanja na mnogo nižem nivou nego onaj koji postoji u njemačkom pravu. Ako se analiziraju rješenja njemačkog prava vidjeće se da su zemljišnim dugom predviđene određene situacije i neki, vrlo suptilni odnosi koji se na ovim prostorima još nisu pojavili u praksi. Međutim, nema dvojbe da će novi odnosi u društvu pred praksu postaviti puno više ciljeve i zadatke nego do sada i da će se za to tražiti što adekvatnija rješenja. Mislimo da će se uvođenjem zemljišnog duga u sistem stvarnopravnog obezbjeđenja potraživanja otvoriti potpuno novi horizonti. Sigurno je da je za privikavanje na nove institute prevashodno potrebno vrijeme, ali prednosti zemljišnog duga u odnosu na hipoteku bi brzo mogle doći do izražaja. Pogotovo bi to moglo biti od velikog značaja u privrednim odnosima, jer su upravo nekretnine najčešći objekt obezbjeđenja za potraživanja u privredi.
No, postoji i drugi aspekt sa koga se to može posmatrati. Da bi ovo sredstvo obezbjeđenja moglo normalno funkcionisati, moraju da budu ispunjene neke elementarne pretpostavke. Jedna od njih, svakako najbitnija, odnosi se na ažurnost javnih registara u pogledu upisa svih relevantnih podataka na nekretninama. U Federaciji BiH u ovom segmentu još postoje brojne slabosti. Sigurno je da će u ovoj oblasti doći do poboljšanja stanja, koje je trenutno loše, ali za to je potrebno vrijeme. Takođe, bankarski sistem treba da bude na višem nivou nego što je to trenutno u Federaciji Bosne i Hercegovine. Sve dok se navedeni esencijalni uslovi ne ispune, zemljišni dug će ovdje teško moći adekvatno da funkcioniše. I još nešto što smatramo veoma bitnim. Pravna tradicija, mentalitet i svijest građana navode na oprez i ne idu u prilog uvođenju ovog sredstva obezbjeđenja, jer mogućnost zloupotreba u njegovoj primjeni bi mogla da u praksi ima neželjene posljedice. U uslovima koji kod nas vladaju neakcesorno i apstraktno sredstvo osiguranja može biti veoma nepovoljno za vlasnika opterećene nekretnine.
ZSP, inače, propisuje da je zemljišni dug ograničeno stvarno pravo kojim se opterećuje nekretnina na način da se onome u čiju korist je nekretnina opterećena isplati određeni novčani iznos iz vrijednosti nekretnine, a da je svagdašnji vlasnik nekretnine to dužan trpjeti, a da se može osnovati u korist vlasnika opterećene nekretnine (vlasnički zemljišni dug) ili u korist treće osobe (nevlasnički zemljišni dug). Zemljišni dug se može osnovati kao knjižni zemljišni dug i kao zemljišni dug s pismom, kada se to pismo izdaje kao hartija od vrijednosti po naredbi (hipoteka je isključivo knjižno pravo). Stranke imaju slobodu izbora u pogledu toga kakav će zemljišni dug zasnovati. Zemljišni dug ne zavisi od postojanja ili valjanosti potraživanja (neakcesornost). Zemljišnim dugom može se opteretiti nekretnina, suvlasnički dio u nekretnini uključujući i etažno vlasništvo, pravo građenja, kao i suvlasnički dio u pravu građenja i vlasništvo na posebnom dijelu zasnovano na pravu građenja. Ako drugačije nije određeno, zemljišni dug se može prenositi. Značajna je odredba da ukoliko je titular zemljišnog duga ujedno i vlasnik opterećene nekretnine da on ne može pokrenuti izvršni postupak niti zahtijevati naplatu zemljišnog duga. Time su ograničene moguće zloupotrebe u praksi. Na zemljišni dug se na odgovarajući način primjenjuju odredbe ZSP o hipoteci, ako to nije u suprotnosti sa neakcesornom prirodom zemljišnog duga i ukoliko tim zakonom nije nešto drugo određeno.

Lične služnosti

Lične služnosti su stvarna prava na tuđoj stvari. ZOSPO ih nije normirao, ali je predvidio mogućnost njihovog postojanja. To je dovelo do toga da lične služnosti skoro iščeznu iz svakodnevnog života. ZSP sada reguliše ovaj institut i predviđa tri klasična subjektivna prava – plodouživanje, upotrebu i stanovanje, koja imaju mnogo zajedničkih karakteristika, ali i posebnih specifičnosti. Ovo je nesumnjivo korisno, jer te služnosti mogu da imaju veoma širok spektar primjene. Razlika između plodouživanja i ostalih ličnih služnosti je u obimu korišćenja tuđe stvari. Dok plodouživanje omogućava sveobuhvatno korišćenje poslužne stvari, upotreba i stanovanje ovlašćuju titulara na korišćenje u obimu koji je potreban da zadovolji potrebe tog lica i članova njegove porodice. Lične služnosti su, inače, ograničena stvarna prava koja daju ovlašćenje određenom licu da se služi tuđom stvari (poslužna stvar), što je svaki vlasnik te stvari dužan trpjeti. Za razliku od stvarnih, lične služnosti su prava koja pripadaju određenom licu radi zadovoljavanja njegovih potreba. Ove potrebe moraju imati razumnu svrhu da bi se opravdao smisao njihovog postojanja. Lične služnosti mogu postojati na cijeloj poslužnoj stvari ili na idealnom dijelu ako je to moguće s obzirom na sadržaj službenosti i prirodu predmeta. Njihovo trajanje je ograničeno na ugovoreno vrijeme (privremena prava), a one prestaju najkasnije smrću ovlašćenog lica, osim ako zakon ne određuje drugačije. Lične služnosti su neprenosive. To se odnosi samo na pravo služnosti, dok se izvršavanje sadržaja tog prava u nekim slučajevima (plodouživanje) može prenositi na drugo lice. Ove služnosti su, u pravilu, i nenasljedive, osim onih koje su osnovane i za nasljednike ovlašćenog lica. Ako je lična služnost izričito osnovana i za nasljednike ovlašćenog lica ona se gasi smrću posljednjeg nasljednika. Predmet ovih služnosti su, najčešće, pokretne nepotrošne stvari ili nekretnine, ali to može biti i skup pokretnih stvari. Pravo plodouživanja može se ustanoviti i na potrošnim stvarima (nepravo plodouživanje). Služnost koja je po svojoj prirodi stvarna može se osnovati na poslužnoj nepokretnosti i u korist određenog lica. U tom slučaju radi se o nepravilnoj služnosti na koju se primjenjuju pravila o ličnim služnostima. To je sasvim razumljivo, jer su nepravilne služnosti zaista lične služnosti, mada je sadržaj njihovih ovlašćenja bliži stvarnim služnostima. Ko tvrdi da je stvarna služnost osnovana u korist određenog lica, treba to i da dokaže. Za lične služnosti nije predviđeno, ali ni izričito zabranjeno pravo na naknadu, kao što je to slučaj kod stvarnih služnosti. Međutim, takva naknada bi odstupala od pravila da se njima želi postići korist za određeno lice na nečijoj stvari, što je svrha njihovog osnivanja. U svakom slučaju, dobro je da je ZSP regulisao ovaj institut i omogućio njegovu ponovnu (re)afirmaciju u našem pravu, jer lične služnosti mogu da imaju višestruke funkcije i širi društveni značaj. Ovim pravom mogu da se ostvare značajni ciljevi u privatnom pravu (pogotovo u porodičnim i nasljednim odnosima), a u određenim slučajevima i u javnom pravu.

Realni tereti

Novina je i uređenje realnih tereta, koji do sada nisu bili zakonski regulisani. Ova pravna ustanova nastala je u srednjovjekovnom feudalnom pravu. Mogućnost njihovog postojanja bila je priznata i ZOSPO-om, koji je upućivao na to da je trebalo da ih uredi posebni (republički) zakon. To nije bilo urađeno, pa je ovaj institut, koji je više istorijska kategorija, u praksi imao relativno mali značaj. ZSP realne terete reguliše dosta opširno. Realni teret daje svom korisniku ograničeno stvarno pravo na nepokretnosti koju opterećuje, ovlašćujući ga da mu se na teret njene vrijednosti periodično daju stvari ili čine radnje koje su njegov sadržaj. Ovaj teret nastaje na osnovu pravnog posla upisom u zemljišnu knjigu i odlukom suda ili drugog nadležnog organa. Pravni posao o osnivanju realnog tereta mora biti sačinjen u obliku notarski obrađene isprave i time se na najbolji način potencira njegov značaj. Sadržaj realnog tereta može biti moguća, dopuštena i određena ili odrediva radnja periodičnog davanja stvari ili novca ili drugih radnji koje imaju novčanu vrijednost. Radnja koja čini sadržaj realnog tereta ne mora biti u vezi sa ekonomskom namjenom opterećene nepokretnosti, niti služiti ostvarivanju takve namjene korisnikove nepokretnosti. Jednokratno davanje ili činjenje koje ima novčanu vrijednost može biti sporedni sadržaj realnog tereta. Ovaj teret obavezuje vlasnika opterećene nekretnine da korisniku tereta ispunjava njegov sadržaj i za to on odgovara vrijednošću te nekretnine. Obaveza iz realnog tereta može se prenositi samo zajedno sa nekretninom koja je opterećena, a sa prelaskom vlasništva opterećene nekretnine na drugo lice istovremeno prelazi i obaveza iz tog tereta. Osnovna obaveza iz realnog tereta ne zastarijeva. No, zastarjevaju pojedina dospjela potraživanja. Korisnik realnog tereta može biti određeno lice, vlasnik neke nekretnine (povlasna nekretnina) ili nosilac prava građenja. Realni teret prestaje brisanjem u zemljišnoj knjizi. Kao i kod službenosti, karakteristično je da se može tražiti njegovo ukidanje ako on izgubi svrhu svog postojanja. Odluku o tome donosi sud na zahtjev vlasnika opterećene nepokretnosti, bez obzira na pravni osnov njegovog osnivanja.
Pravo iz realnog tereta ima određene sličnosti sa služnostima i sa založnim pravom, mada ima i bitnih razlika. Sličnost sa pravom služnosti je u tome što kod oba prava titular ima pravo na neke radnje vlasnika opterećene nekretnine, a sličnost sa založnim pravom se ogleda u pravu titulara ovih prava na namirenje dospjelih, a neizmirenih obaveza. Razlika u odnosu na služnosti je u tome što kod realnog tereta vlasnik opterećene nekretnine nešto daje ili čini korisniku tereta, dok kod služnosti vlasnik opterećene nekretnine treba da u korist titulara tog prava nešto trpi ili propušta. U odnosu na založno pravo, razlika je u karakteru međusobnog odnosa između stvarnog prava i obaveze. Stvarno pravo iz realnog tereta i vlasnikova obaveza su dva dijela koja se ne mogu razdvojiti i ni jedan nema prednost nad drugim, a kod založnog prava osigurano potraživanje je glavno pravo i može postojati bez založnog prava, dok je založno pravo sporedno, akcesorno pravo koje bez ovog potraživanja ne može postojati i služi za njegovo obezbjeđenje. Pošto kod nas realni tereti na nekretninama gotovo ne postoje, možda će ovo detaljno regulisanje dovesti i do njihove buduće primjene u praksi.

Pravo građenja

Pravo građenja je novi institut u stvarnom pravu Federacije BiH, uveden po uzoru na austrijsko i hrvatsko pravo. Ovo pravo poznaju mnogi pravni sistemi, dok u nekim postoji superficijarno pravo koje mu je prilično srodno. Pravom građenja se omogućuje pravno razdvajanje zemljišta i zgrade, a da se ne narušava sistem koji se zasniva na pravnom jedinstvu nekretnine i da se ne izlažu opasnosti savjesna lica u pravnom prometu. To pravo je ograničeno, otuđivo i nasljedivo stvarno pravo na nečijem zemljištu koje daje ovlašćenje svom nosiocu da na površini zemljišta ili ispod njega ima vlastitu zgradu, a vlasnik zemljišta dužan je da to trpi. Dok ovo pravo postoji, zemljište i zgrada mogu imati različit stvarnopravni status. Kad pravo građenja prestane, nestaje pravna prepreka između zemljišta i zgrade. U pravnom pogledu to pravo je izjednačeno s nekretninom, a zgrada koja je izgrađena ili koja bude izgrađena na zemljištu koje je opterećeno pravom građenja pripadnost je ovog prava kao da je ono zemljište. Pravo građenje se ne može odvojiti od zemljišta koje opterećuje. Nosilac tog prava je lice u čiju korist je ovo pravo osnovano ili je na njega preneseno. Zgrada i pravo građenja čine neraskidivo pravno jedinstvo, pa se zajedno prenose, nasljeđuju i opterećuju. Osnivanje tog prava moguće je pravnim poslom ili odlukom suda. Specifičnosti prava građenja proizlaze iz njegove dvostruke pravne prirode. Ono je i ograničeno stvarno pravo na nečijem zemljištu i samostalna nekretnina u pravnom smislu.
Po svojoj namjeni pravo građenja se bitno razlikuje od ostalih ograničenih stvarnih prava, jer treba da zadovolji tri bitne funkcije: socijalnu, privrednu i pravnu. Pravo građenja se prvenstveno osniva radi izgradnje porodičnih stambenih zgrada ili radi izgradnje stanova socijalno ugroženih slojeva stanovništva, jer se na taj način snižavaju troškovi ove izgradnje. Za pribavljanje građevinske parcele ne mora se platiti tržišna cijena zemljišta, već se plaća mjesečna naknada za pravo građenja u iznosu prosječne zakupnine za takvo zemljište dok to pravo traje. S druge strane, omogućeno je vlasniku zemljišta da dugoročno ima koristi od svoje nekretnine, a da pri tome na njoj ne gubi pravo svojine. Institut prava građenja je i u društvenom interesu, jer omogućava kontrolu nad stambenom izgradnjom, kao važnom komponentom socijalne stabilnosti, te sticanje sredstava za ulaganja u komunalnu infrastrukturu, ako su vlasnici opterećenog zemljišta jedinice lokalne samouprave. Lice koje je nosilac prava građenja je i vlasnik zgrade koja je pripadnost tog prava, a u pogledu zemljišta koje je opterećeno pravom građenja ima ovlašćenja i dužnosti plodouživaoca. Pravo građenja, dakle, nudi mogućnost svrsishodnijeg ulaganja novca, jer njegov nosilac stiče pravo svojine na građevini, a ne mora da kupuje zemljište na kome će taj objekat biti izgrađen. Prestankom prava građenja objekt postaje sastavni dio zemljišta od kojeg je tim pravom bio odvojen. Tako se ponovo uspostavlja jedinstvo nekretnine, a vlasnik zemljišta postaje i vlasnik objekta. On je u tom slučaju u obavezi da licu kome je prestalo pravo građenja da naknadu za zgradu u onoj visini koliko je njegova nekretnina u prometu sa tom zgradom dobila na vrijednosti. Podržavamo uvođenje ovog instituta u pravni sistem Federacije BiH i smatramo da će on u praksi imati široku primjenu.

Pravo nadziđavanja

Nadziđavanje je izgradnja jednog ili više posebnih dijelova nepokretnosti na postojećoj zgradi. To nije dograđivanje već postojećeg, već stvaranje posebnog dijela zgrade. Da bi došlo do legalnog nadziđavanja treba da postoji saglasnost vlasnika, a moraju biti ispunjeni i svi tehnički uslovi za dobijanje saglasnosti koje su potrebne za građenje. Na pravo nadziđavanja primjenjuju se propisi o pravu građenja, ako ZSP-om nije drukčije određeno i ako se to ne protivi njegovoj prirodi. Ovo pravo se tretira kao podvrsta prava građenja. Bez toga bi dijelovi koji su nadograđeni postali priraštaj zgrade. Pravo nadogradnje ima suštinsku funkciju da neutralizuje priraštaj odnosno da omogući sticanje prava svojine na nadograđenom dijelu. Nosilac prava nadogradnje stiče pravo da na tuđoj zgradi izgradi jedan ili više stanova na kojima će steći pravo svojine i zato treba da bude upoznat i sa pravima i obavezama etažnih vlasnika. Završetkom nadogradnje graditelj ex lege stiče pravo svojine na nadograđenom dijelu i pravo susvojine na cijeloj nepokretnosti, a pravo nadogradnje prestaje. Pravo nadogradnje se ne može otuđiti ni opteretiti bez saglasnosti vlasnika zgrade i nosilaca drugih stvarnih prava na nepokretnosti. Time je došlo do odstupanja od mogućnosti raspolaganja koje postoji kod prava građenja, ali se to može razumjeti kada se ima u vidu da između ovih instituta postoje i razlike koje to opravdavaju. Založno pravo na pravu nadogradnje prelazi na nadograđeni dio nepokretnosti i na pravo susvojine na nepokretnosti što je logično i u interesu je založnog povjerioca.

Državina (posjed)

Državina (posjed) stvari i pravo svojine na stvar su potpuno različiti fenomeni. Stanje državine je pravna činjenica, jer u domenu prava (posebno stvarnog) proizvodi niz značajnih posljedica. Upravo zbog toga državina zauzima posebno mjesto u pravu. Proučavanje državine je interesantno jer se kroz nju prožima stvarno, faktičko stanje sa pravnim stanjem. Državina je prije svega faktički društveni poredak, ali ona ulazi i u sferu pravnog poretka i zato joj pravo pruža zaštitu. Njen sadržaj (korišćenje predmeta) joj daje snagu i vitalnost i zadržava je uz pravne odnose koji su, inače, apstraktni. ZSP sada državinu cjelovito reguliše. Prihvaćena je moderna (objektivna) koncepcija, a za razliku od ranijeg zakona određen je i pojam državine kao faktičke vlasti na stvari. Da bi mogla se smatrati državinom, faktička vlast treba da je pravno relevantna. Zakon ne definiše pojam faktičke vlasti, ali je nesumnjivo da se radi o društveno priznatom faktičkom raspolaganju stvarima i da to treba shvatiti u širem kontekstu. Šta se pod tim podrazumijeva u svakom pojedinom slučaju, faktičko je pitanje. Faktička vlast na stvari, kao spoljašnja, materijalna strana državine, drukčije se ocjenjivala u primitivnim društvima gdje su postojali jednostavniji odnosi, a sasvim drugačije danas, kada postoje mnogi komplikovani odnosi gdje je nekada teško utvrditi relevantne činjenice i donositi pouzdane zaključke. Moderna pravna teorija pod pojmom faktičke vlasti smatra ono stanje koje se u opštoj svijesti ljudi u društvu prihvata kao takvo. Danas se smatra da pravno priznata faktička vlast postoji u situaciji kada neko lice ima objektivnu mogućnost da raspolaže sa određenom stvari odnosno kada je ta stvar u sferi njegove kontrole.
ZSP sadrži pravila o sticanju i prestanku državine stvari i prava, kvalitetu državine, trajnosti i zaštiti. Pored neposrednog i posrednog držaoca, te nasljednika kao držaoca, ovaj zakon poznaje i pomoćnika u državini posredstvom koga neposredni držalac izvršava faktičku vlast na stvari i više stepena posredne državine. Novina je i razlikovanje samostalnog i nesamostalnog držaoca. Samostalan držalac stvari je ono lice koje određenu stvar drži kao da je njen vlasnik. Isto tako, samostalan držalac je i ono lice koje koristi pravo stvarne službenosti kao da je njegov nosilac. Ovaj držalac može imati neposrednu i posrednu državinu. Ako postoji samo neposredna državina stvari, presumpcija je da je ona samostalna. Zakon propisuje da je nesamostalni držalac ono lice koje drži stvar ili pravo stvarne službenosti priznajući vlast neposrednog držaoca. Smatramo da je ovdje došlo do omaške i da je trebalo navesti da to lice priznaje vlast posrednog, a ne neposrednog držaoca. Primjera radi, nesamostalnu državinu ima plodouživalac, zakupac i tome slično. Nesamostalan držalac takođe može imati neposrednu (što je češći primjer) i posrednu državinu. Dakle, od sadržaja volje držaoca zavisi o kakvoj se državini radi. ZSP poznaje i državinu prava na način da ističe da se ne radi o pravu kao netjelesnoj stvari. S državinom prava izjednačeno je faktičko izvršavanje sadržaja prava stvarnih službenosti u pogledu neke nekretnine. Na ovu državinu primjenjuju se na odgovarajući način odredbe o državini stvari, ako to nije suprotno prirodi prava. Prema tome, zakonodavac je zadržao državinu prava priznajući joj kvalitet posebne vrste državine. Proširen je pojam zakonite i savjesne državine zbog prihvaćene objektivne koncepcije. Predviđena je i novina u pogledu objekta državine. Naime, i pojedini dijelovi stvari sada mogu biti objekti državine, mada ne bi mogli biti samostalan predmet stvarnih prava. Tako objekt državine može da bude i neka soba ili druga prostorija u stanu i tome slično. Pravila o stvarima kao objektima stvarnih prava ne mogu se u potpunosti primijeniti na državinu, jer državina nije pravo. Zbog toga je i propisano da se u pogledu dijela neke stvari koji ima funkcionalnu samostalnost može priznati državina, naravno pod uslovom da na njemu postoji odvojena pravno relevantna faktička vlast.

Prelazne odredbe

Poseban značaj imaju brojne prelazne i završne odredbe kojima se stvara pravni okvir za stvarnopravne odnose u uslovima tržišne privrede. Prelazne odredbe su izuzetno važne za primjenu ovog zakona i po svom značaju premašuju standardne okvire ovakvih odredaba. One sadrže odredbe o pretvaranju društvene svojine, uspostavljanju pravnog jedinstva nekretnine i izvršavanju ovlašćenja u pogledu cijele nepokretnosti u prelaznom periodu. Njima se uspostavljaju i sprovode suštinska načela zakona. Pretvaranje prava na stvarima je pojava da ona prava koja su postojala na stvarima u bivšem pravnom poretku, a u postojećem ne ulaze u krug zatvorenih stvarnih prava (npr. specifična prava na stvarima u društvenom odnosno državnom vlasništvu), mijenjaju po sili zakona svoj sadržaj, pretvarajući se u prava takve vrste koja postoje u savremenom pravnom poretku. Ova promjena se dešava u pravnim sistemima koji se nalaze u tranziciji, dok se to rijetko događa u tradicionalnim sistemima. Pretvaranje društvene (državne) svojine u pravo svojine proizvodi vrlo krupne društvene i ekonomske implikacije. To je posljedica sloma sistema zasnovanog na udruženom radu sa sredstvima za proizvodnju u društvenoj svojini, kojim se htjelo negirati pravo svojine na kome počiva cjelokupna struktura građanskog društva. Pravni sistem bivše SFRJ zasnivao se na preferiranju društvene svojine u odnosu na tradicionalno pravo svojine. Društvena svojina je oblik svojine karakterističan za socijalističke društvene sisteme i to kao specifičan oblik prisvajanja društvenih dobara od strane društvenopravnih subjekata i u ranijem sistemu je predstavljala osnovni tip svojine. Ona je bila negacija svojine, jer nije imala titulara u pravom smislu te riječi. To je pružilo gotovo neograničene mogućnosti političkog odlučivanja i intervencije u društveno-ekonomskim odnosima.
Prelazne odredbe zakona imaju za cilj ukidanje ranijih socijalističkih odnosa i namjera je da se sva prava koja izviru iz društvene (državne) svojine i koja su kao takva upisana u zemljišnoj knjizi smatraju pravom svojine. Ovo je veoma značajno, jer svojinski odnosi determinišu i društveno-ekonomske odnose u svakom društvu. Na taj način domaći pravni sistem se usklađuje sa tradicionalnim načelima sistema stvarnog prava i vrši njegova harmonizacija sa pravom članica Evropske unije. Opredjeljenje za koncept jednog oblika svojine je veoma važno za pravnu sigurnost, ali ono donosi i mnogo dilema u pogledu postupka buduće transformacije.

Završne odredbe

Značaj završnih odredaba zakona je višestruk. Pomoću njih se (kao i pomoću prelaznih odredaba) treba omogućiti prelazak iz dosadašnjeg u novo stvarnopravno uređenje, a isto tako i regulisanje onih oblasti koje su do sada bile normirane posebnim zakonima. Pojedine završne odredbe su načelnog karaktera i imaju značaj za primjenu zakona (npr. odredbe o primjeni zakona, započetim postupcima i stečenim pravima). Neke od ovih odredaba imaju uže značenje i tiču se određene materije (npr. raspolaganje nepokretnostima u svojini republike i jedinica lokalne samouprave, te poljoprivrednim i drugim zemljištem, zgradama, stanovima i poslovnim prostorima). Isto tako, u završnim odredbama su i standardne odredbe o prestanku važenja određenog broja zakona, te stupanju na snagu i početku primjene ovog zakona. Nesumnjivo je da završne odredbe imaju bitan značaj za primjenu zakona, kao i drugih propisa iz ove oblasti, te za cjelokupan pravni poredak, a tek njihovo provođenje u praksi će otvoriti mnoge dileme i sporna pitanja o kojima treba dati precizan odgovor.
ZSP propisuje da se na sticanje, promjenu, pravno dejstvo i prestanak stvarnih prava od stupanja na snagu ovog zakona primjenjuju njegove odredbe, ako posebnim zakonom nije drukčije određeno. Zbog zaštite stečenih prava kao i poštovanja principa pravne sigurnosti predviđeno je da se na sticanje, promjenu, pravno dejstvo i prestanak stvarnih prava do stupanja na snagu ovog zakona primjenjuju propisi koji su važili u trenutku sticanja promjene i prestanka prava i njihovih pravnih dejstava. Razgraničenje važenja normi novog od starog prava provedeno je na način da se što manje dira u postojeće stvarnopravne odnose. Načelo zaštite stečenih prava, kao univerzalni standard i demokratski princip, propisano je odredbom da stupanje na snagu tog zakona nema uticaja na postojeće odnose vlasnika, odnosno suvlasnika stvari, te lica koja su na valjanom pravnom osnovu i na valjani način stekla prava u pogledu tih stvari. Postupci o sticanju, zaštiti i prestanku prava svojine i drugih stvarnih prava započeti na osnovu propisa koji su bili na snazi do stupanja na snagu ovog zakona okončaće se po odredbama tih propisa. Ove odredbe propisuju vremensko važenje zakona. Pitanje povratne snage zakona riješeno je ustavnom odredbom da zakoni, drugi propisi i opšti akti ne mogu imati povratno dejstvo, a da se zakonom može odrediti da pojedine njegove odredbe imaju takvo dejstvo, ako to zahtijeva opšti interes utvrđen u postupku donošenja zakona. Takvo rješenje je rezultat evolucije prava u ovoj oblasti pod uticajem stavova pravne teorije i ustavnosudske prakse i izraz načela ustavnosti. Zabrana povratnog dejstva zakona je zaštita načela pravne sigurnosti, a osnovni cilj uvođenja mogućnosti izuzetka od tog pravila je zaštita opravdanih društvenih interesa. ZSP je nastavio našu zakonodavnu praksu u kojoj je najčešće slučaj da zakonodavac određuje primjenu novog zakona za one slučajeve koji nastanu nakon početka primjene tog zakona, što znači da odredbe novog zakona djeluju samo za ubuduće. Nije određeno da pojedine njegove odredbe imaju povratno dejstvo, jer nije nađeno da to zahtijeva opšti interes. Ovo je antipod retroaktivnosti, jer novi zakon dopušta starom da i dalje reguliše određene odnose koji su nastali ranije, a nastavili su svoje postojanje u vremenu važenja novog zakona. Predviđeno je da početkom primjene zakona prestaje primjena cijelog niza drugih zakona. Prema tome, iz toga se jasno vidi da je novi zakon imao pretenziju da sveobuhvatno reguliše materiju stvarnih prava i konsekventno provede nova načela, a to najbolje pokazuje i koliki je uticaj ovog zakona na cjelokupni pravni poredak Federacije BiH i koliko su bitne promjene izazvane njegovim donošenjem. Na taj način će biti omogućen daleko veći stepen ostvarivanja zaštite prava i interesa svih nosilaca pojedinih stvarnih prava, kao i razvoj novih pravnih i društvenih odnosa u ovoj veoma značajnoj oblasti.
Zakoni nikad ne stupaju na snagu u momentu donošenja. Uvijek se ostavlja određeni rok da se pravni subjekti upoznaju sa njegovim sadržajem i da se pripreme za njegovu primjenu. U završnim odredbama propisano je da ZSP stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u Službenim novinama Federacije BiH, a da će njegova primjena početi 6 mjeseci nakon njegovog stupanja na snagu. Razlozi za to su opravdani kada se ima u vidu da provođenje ovog sistemskog zakona pretpostavlja donošenje većeg broja podzakonskih akata, te vrijeme koje je potrebno da se zainteresovana lica na odgovarajući način upoznaju sa njegovim sadržajem. Međutim, moramo istaći da između pojmova “stupanje na snagu” i “početak primjene propisa “ nema suštinske razlike i da ti pojmovi faktički imaju isti sadržaj. Ako zakon ili drugi propis stupa na snagu određenog dana, to znači da se od tog dana i primjenjuje. Zakonodavac je u ovom slučaju napravio razliku između pojmova među kojima razlike nema. Zato nema osnova da se u propisima istovremeno upotrebljavaju oba ova pojma, jer to samo unosi konfuziju. Kod ovakvog stanja stvari je postojala situacija da su dva propisa koji regulišu istu materiju istovremeno bila na snazi, a da se raniji propis primjenjivao, a kasnije doneseni još nije mogao primijeniti. Kod postojećeg stanja stvari sva pravna dejstva ovog zakona faktički bi trebalo vezati za početak njegove primjene, a logičkim i teleološkim tumačenjem moglo bi se smatrati da je to u suštini i dan kada je taj zakon i stupio na snagu.

Zaključak

Zakonom o stvarnim pravima u Federaciji BiH je konačno izvršena kodifikacija stvarnog prava i njegova reinregracija u kontinentalnoevropski pravni krug. Zakon ima izuzetan značaj, jer je imao pretenziju da na jednom mjestu reguliše sva pitanja koja su značajna za stvarnopravne odnose koji se moraju uskladiti sa novim odnosima u društvu i procesom tranzicije sistema. Nesumnjivo je da je upravo reforma svojinskog poretka ključna u procesu ove transformacije. Novo stvarnopravno uređenje donijelo je korjenite promjene i stvorilo zakonski okvir za nove odnose u uslovima tržišne ekonomije. Pored ostalog, stvarno pravo, a posebno pravo svojine, koncipirano je na individualističkom modelu, naglašena je jednovrsnost prava svojine, ponovo je uspostavljeno pravno jedinstvo nekretnine, došlo je do povratka starom rimskom načelu superficies solo cedit, posebna pažnja posvećena je založnom pravu koje u savremenoj tržišnoj privredi ima veliki značaj, uvedeni su novi instituti – zemljišni dug i pravo građenja, detaljno su regulisani susjedska prava, lične službenosti i pravo realnog tereta, promijenjen je koncept etažne svojine i što je možda i najvažnije, uspostavljen je sistem pretvaranja društvene (državne) svojine u pravo svojine.
Da bi se sve ove radikalne promjene mogle shvatiti na pravi način, potrebno je poznavati i ranije uređenje koje je bilo uspostavljeno ZOSPO-om bivše SFRJ, a zasnovano na Ustavu SFRJ iz 1974. godine i ZUR-u iz 1976. godine, te na nekim ranijim propisima koji su uveli društvenu svojinu i samoupravljanje kao osnovne vrijednosti tadašnjeg državnog uređenja. Pošto je nesporno da svojinski odnosi značajno utiču na društveno-ekonomske odnose u svakom društvu, nesumnjivo je da novi zakon ima bitnu ulogu u procesu tranzicije i ostvarivanju pravne sigurnosti u Federaciji Bosne i Hercegovine. Promjena stvarnopravnog uređenja je težak i dugotrajan proces, a primarni zadatak je ponovna afirmacija građanskopravnih sadržaja koji treba da dobiju centralno mjesto što će svakako najviše doprinijeti usklađenosti našeg prava sa pravnim sistemima razvijenih evropskih zemalja. Za dalji razvoj stvarnog prava na ovim prostorima neophodno je provesti restituciju i završiti proces privatizacije, te konačno ažurirati stanje u zemljišnim knjigama, jer je značaj pouzdane evidencije nekretnina u ovoj oblasti od izuzetne važnosti.

BiH Pravo

Novine koje donosi zakon o stvarnim pravima FBiH

Novine koje donosi zakon o stvarnim pravima FBiH