Kako dobiti urbanisticku saglasnost ?
Posted: Sun Oct 14, 2018 6:19 pm
KAKO DOBITI URBANISTIČKU SAGLASNOST I ODOBRENJA ZA GRAĐENJE OBJEKTA
POJAM URBANISTIČKE SAGLASNOSTI I ODOBRENJA ZA GRAĐENJE
Većina nas svakodnevno čuje ili pak pročita kako je neko dobio urbanističku saglasnot I građevinsku dozvolu za izgradnju nekog objekta ili kada se obratimo u općinu da nam se kaže da nam treba urbanistička saglasnost i građevinska dozvola kako bi nešto gradili ili kako bi nešto legalizovali. Pa i laički možemo zaključiti šta je urbanistička saglasnost neko riješenje u kome piše da je nešto moguće graditi i navedeni neki uvjeti, a građevinska dozvola opet neko riješenje kojem se odobrava gradnja ili legalizacija.
Ono što smatram za potrebnim reći da je postupak dobijanja uranističke saglasnsti i građevinske dozvole regulisan posebnim zakonskim propisom koji se zove Zakon o prostornom uređenje. U Federaciji Bosne i Hercegovine ova nadležnost je prenesena na kantone i iz tog razloga ovaj zakonski propis se donosi od strane kantonalnih skupština. U ovom radu će mo se držati Zakona o prostornom uređenju kantona Sarajevo („Službene novine Kantona Sarajevo“ br. 24/17). Kao što se vidi ovaj zakonski propis zbog svoje izuzetne važnosti je usvojen u novoj verziji 2017. godine i možemo ga smatrati kao jedan od najvažnijih zakonskih propisa iz oblasti građenja.
Ovim zakonskim propisom se propisuju prinicipi planskog uređenja, korištenja, zaštite i upravljanja prostorom, osnove prostornog planiranja, vrste, sadržaj, način izrade i postupak donošenja planskih dokumenata, način provođenja planskih dokumenata, uređenje građevinskog zemljišta, lokacijska informacija, investiciono – tehnička dokumentacija, donošenje urbanističke saglasnosti i urbanističko – tehnički uvjeti, odobrenje za građenje, tehnička svojstva građevine, učesnici u projektovanju i građenju, gradilište, upotreba i održavanje građevine, sistem informacija o stanju u prostoru, inspekcijski nadzor i nadzor nad provođenjem ovog Zakona, kao i druga pitanja od značaja za prostorno uređenje i građenje na području Kantona Sarajevo. Iz naprijed navedenog možemo zaključiti kolika je važnost ovog zakonskog propisa. Naravno nećemo tumačiti ovaj zakosnki propis ali želimo se zadržati samo na djelu ovog zakona koji se odnosi na izdavanje urbanističke saglasnoti i građevsinke dozvole.
Da bi se jedan objekat mogao graditi mora se prvo dobiti urbanistička sagalasnost. Prema citiranom zakonu Urbanistička saglasnost je upravni akt koji donosi nadležni organ, a kojim se definišu preduvjeti za projektovanje i odboravanje buduće promjene u prostoru u skladu sa planskim dokumentima, osim za jednostavne građevine iz člana 51.stav (1) ovog zakona.
Nakon izdavanja urbanističke saglasnosti i nakon što rješenje postane pravomoćno izdaje se građevinska dozvola-odobrenje za građenje. Odobrenje za građenje je upravni akt koji se donosi u obliku rješenja kada se utvrdi da je građenje u skladu sa planskom dokumentacijom, drugim uvjetima utvrđenim za taj prostor, ovim zakonom, posebnim zakonima i propisima donesenim na osnovu tih zakona, lokacijskom informacijom ili urbanističkom saglasnošću.
POSTUPAK IZDAVANJA URBANISTIČKE SAGLANSOTI I ODOBRENJA ZA GRAĐENJE
Urbanistička saglasnost
Kao što smo naprijed kazali prvi korak za dobijanje odobrenaj za građenje je podnoošenje zahtjeva za izdavanje urbanističke saglasnosti. To je postupak u kome se utvrđuje da li je moguće graditi određeni objekat na određenoj lokaciji. Da bi se naš zahtjev uopće razmatrao on mora sadržavati osnovne dokumnete koje je zakon jasno propisao. Uz zahtjev se prilaže:
a) izvod iz zemljišne knjige;
b) kopija katastarskog plana;
c) idejno rješenje ili idejni projekat građevine;
d) opis predviđene tehnologije rada, ako se radi o proizvodnom objektu ili specifičnom zahvatu u prostoru;
e) dokaz o izvršenoj uplati administrativne takse;
f) dokaz o postojanju pravnog interesa za izdavanje urbanistčke saglasnosti (izvod iz zemljišne knjige sa upisanim pravom vlasni{šva, sudska odluka ili rješenje nadležnog organa na osnovu kojeg je investitor stekao ili će steći pravo vlasništva ili građenja, predugovor, ugovor ili ugovor sklopljen pod uvjetom, na temelju kojeg je investitor stekao ili će steći pravo vlasništva ili pravo građenja, pisana i ovjerena saglasnost za planiranu izgradnju vlasnika ili suvlasnika nekretnine i sl.); g) druge podatke ili dokumente koji su skladu sa važećim propisima neophodni za pripremu i izradu urbanističke saglasnosti;
Ono što je važno istaći je da samo vlasnik parcele koji mora dokazati svoje vlasništvo može podnijeti zahtjev za urbanističku saglasnot. Kada organ uprave dobije zahtjev on je prema zakonu dužan u roku od 15 dana da riješi po zahtjevu. U praksi se ovaj rok ne poštuje mada mnogi građani neznaju da je ovo strogo formalni zakonski rok koji za sobom nosi i sankcije prema organu uprave. Organ uprave zahtjev prosljeđuje službi katastra i urbanisti koji utvrđuju tačnu lokaciju i činjenicu da li je planirana građevina u skladu sa provedbenom planskom dokumentacijom(regulacioni plan, urbanistički projekat ili plan grada). Ukoliko za određeno područje nema provedbene planske dokumentacije ili je ona nedefinisana za određeno područje onda se traži mišljenje od nosioca izrade planske dokumantacije, a to je Zavod za planiranje kantona Sarajeva. Ukoliko je objekat planiran planskom dokumentacijom ili ako je mišljenje nosica izrade planske dokumentacije pozitivno onda organ ukoliko utvrdi da si ispunjeni svi drugu uvjeti priprema rješenje kojim se izdaje usrbasnistička saglasnost. Mnogi građani žele veće građevine od planiranih, ali ako se postupa po zakonu može se graditii samo ono što je planirano. Ono što je bitno napomenuti a što u praksi obično predstavlja veliki problem jeste da zakon kao zanintersovane strane u postupku tretira sve vlasnike susjedne parcele. To znači da se svi susjedi moraju upoznati sa tim postupkom i dati im mogućnost aktivmog učešća. U praksi je to razlog pokretanja velikog broja žalbi i sa velikim posljedicama dogotrajnog trajanja postupaka. Obavezno se uz urbanističku saglasnot izdaje i lokacija objekta a to je u stvari izvod u planske dokumantacije gdje je ucrtana lokacija objekta sa jasnim gabaridima i jasnom identifikacijom parcele. Treba napomenuti da je važenje urbanističke saglasnoti godina dana od dana izdavanja i može se još jednu godinu produžiti.
Odobrenje za građenje
Postupak odobrenja za građenje se pokreće nakon što urbanistička saglasnost postane pravomoćna. Ovaj postupak shodno zakonu se mora okončati u roku od 30 dana od dana podnošenja zahtjeva. Zahtjev se podnosi istoj službi koja je izdala urbanističku saglasnost i zakon je jasno propisao šta zahtjev mora sadržavati. Uz zahtjev zaodobrenja za građenje prilaže se:
a) lokacijska informacija, odnosno pravnosnažna urbanistička saglasnost; b) izvod iz katastra, za parcelu na kojoj se gradi objekat ili izvode drugi zahvat;
c) dokaz o pravu građenja na predmetnoj lokaciji;
d) ažurni geodetski snimak – plan s ucrtanom situacijom buduće građevine;
e) dva primjerka glavnog projekta u analognoj formi i jedan primjerak u digitalnoj formi na nekom od elektronskih medija;
f) u slučaju složene građevine, umjesto glavnog, mogu se priložiti dva primjerka izvedbenog projekta u analgonoj formi i jedan primjerak u digitalnoj formi na nekom od elektronskih medija;
g) pisani izvještaj i potvrda o izvršenoj nostrifikaciji,ukoliko je potrebno;
h) dokazi određeni posebnim propisima iz oblasti zaštite okoliša;
i) elaborati o istranim radovima ako su podaci iz njih poslužili za izradu glavnoprojekta,tetehnološki elaborat ako je potreban;
j) dokaz o izvršenoj obavezi u skladu s članom 59. stav (1) tačka i) ovog zakona;
k) dokazi određeni posebnim propisima;
l) dokaz o uplati administrativne takse.
Nakon što se zaprimi zahtjev predmet se prosljeđuje urbanisti koji pregleda projekte kao i dostavljene dokaze, te utvrđuje da li je projekata izrađen shodno izdatoj urbanističkoj saglasnosti. Imovinac utvrđuje da li su riješeni imovinski odnosi, obračunavaju se rente za pogodnost i građevinska renta kao i naknada za sklonište, jer su to sve uvjeti da se izda građevinska dozvola. Kada se izda odobrenje za građenje može se otpočeti sa građenjem, stim da je rok važenja odobrenja a građenje je 1 godina u kom roku se moraju otpočeti izveđenje građevinskih radova.
Autor ovog teksta je pokušao u što prostijoj formi dati određene upute posjetiocima ove stranice u vezi izdavanja urbanističke saglasnoti i odobrenja za građenje.
Izvor: poduzetnice.ba
POJAM URBANISTIČKE SAGLASNOSTI I ODOBRENJA ZA GRAĐENJE
Većina nas svakodnevno čuje ili pak pročita kako je neko dobio urbanističku saglasnot I građevinsku dozvolu za izgradnju nekog objekta ili kada se obratimo u općinu da nam se kaže da nam treba urbanistička saglasnost i građevinska dozvola kako bi nešto gradili ili kako bi nešto legalizovali. Pa i laički možemo zaključiti šta je urbanistička saglasnost neko riješenje u kome piše da je nešto moguće graditi i navedeni neki uvjeti, a građevinska dozvola opet neko riješenje kojem se odobrava gradnja ili legalizacija.
Ono što smatram za potrebnim reći da je postupak dobijanja uranističke saglasnsti i građevinske dozvole regulisan posebnim zakonskim propisom koji se zove Zakon o prostornom uređenje. U Federaciji Bosne i Hercegovine ova nadležnost je prenesena na kantone i iz tog razloga ovaj zakonski propis se donosi od strane kantonalnih skupština. U ovom radu će mo se držati Zakona o prostornom uređenju kantona Sarajevo („Službene novine Kantona Sarajevo“ br. 24/17). Kao što se vidi ovaj zakonski propis zbog svoje izuzetne važnosti je usvojen u novoj verziji 2017. godine i možemo ga smatrati kao jedan od najvažnijih zakonskih propisa iz oblasti građenja.
Ovim zakonskim propisom se propisuju prinicipi planskog uređenja, korištenja, zaštite i upravljanja prostorom, osnove prostornog planiranja, vrste, sadržaj, način izrade i postupak donošenja planskih dokumenata, način provođenja planskih dokumenata, uređenje građevinskog zemljišta, lokacijska informacija, investiciono – tehnička dokumentacija, donošenje urbanističke saglasnosti i urbanističko – tehnički uvjeti, odobrenje za građenje, tehnička svojstva građevine, učesnici u projektovanju i građenju, gradilište, upotreba i održavanje građevine, sistem informacija o stanju u prostoru, inspekcijski nadzor i nadzor nad provođenjem ovog Zakona, kao i druga pitanja od značaja za prostorno uređenje i građenje na području Kantona Sarajevo. Iz naprijed navedenog možemo zaključiti kolika je važnost ovog zakonskog propisa. Naravno nećemo tumačiti ovaj zakosnki propis ali želimo se zadržati samo na djelu ovog zakona koji se odnosi na izdavanje urbanističke saglasnoti i građevsinke dozvole.
Da bi se jedan objekat mogao graditi mora se prvo dobiti urbanistička sagalasnost. Prema citiranom zakonu Urbanistička saglasnost je upravni akt koji donosi nadležni organ, a kojim se definišu preduvjeti za projektovanje i odboravanje buduće promjene u prostoru u skladu sa planskim dokumentima, osim za jednostavne građevine iz člana 51.stav (1) ovog zakona.
Nakon izdavanja urbanističke saglasnosti i nakon što rješenje postane pravomoćno izdaje se građevinska dozvola-odobrenje za građenje. Odobrenje za građenje je upravni akt koji se donosi u obliku rješenja kada se utvrdi da je građenje u skladu sa planskom dokumentacijom, drugim uvjetima utvrđenim za taj prostor, ovim zakonom, posebnim zakonima i propisima donesenim na osnovu tih zakona, lokacijskom informacijom ili urbanističkom saglasnošću.
POSTUPAK IZDAVANJA URBANISTIČKE SAGLANSOTI I ODOBRENJA ZA GRAĐENJE
Urbanistička saglasnost
Kao što smo naprijed kazali prvi korak za dobijanje odobrenaj za građenje je podnoošenje zahtjeva za izdavanje urbanističke saglasnosti. To je postupak u kome se utvrđuje da li je moguće graditi određeni objekat na određenoj lokaciji. Da bi se naš zahtjev uopće razmatrao on mora sadržavati osnovne dokumnete koje je zakon jasno propisao. Uz zahtjev se prilaže:
a) izvod iz zemljišne knjige;
b) kopija katastarskog plana;
c) idejno rješenje ili idejni projekat građevine;
d) opis predviđene tehnologije rada, ako se radi o proizvodnom objektu ili specifičnom zahvatu u prostoru;
e) dokaz o izvršenoj uplati administrativne takse;
f) dokaz o postojanju pravnog interesa za izdavanje urbanistčke saglasnosti (izvod iz zemljišne knjige sa upisanim pravom vlasni{šva, sudska odluka ili rješenje nadležnog organa na osnovu kojeg je investitor stekao ili će steći pravo vlasništva ili građenja, predugovor, ugovor ili ugovor sklopljen pod uvjetom, na temelju kojeg je investitor stekao ili će steći pravo vlasništva ili pravo građenja, pisana i ovjerena saglasnost za planiranu izgradnju vlasnika ili suvlasnika nekretnine i sl.); g) druge podatke ili dokumente koji su skladu sa važećim propisima neophodni za pripremu i izradu urbanističke saglasnosti;
Ono što je važno istaći je da samo vlasnik parcele koji mora dokazati svoje vlasništvo može podnijeti zahtjev za urbanističku saglasnot. Kada organ uprave dobije zahtjev on je prema zakonu dužan u roku od 15 dana da riješi po zahtjevu. U praksi se ovaj rok ne poštuje mada mnogi građani neznaju da je ovo strogo formalni zakonski rok koji za sobom nosi i sankcije prema organu uprave. Organ uprave zahtjev prosljeđuje službi katastra i urbanisti koji utvrđuju tačnu lokaciju i činjenicu da li je planirana građevina u skladu sa provedbenom planskom dokumentacijom(regulacioni plan, urbanistički projekat ili plan grada). Ukoliko za određeno područje nema provedbene planske dokumentacije ili je ona nedefinisana za određeno područje onda se traži mišljenje od nosioca izrade planske dokumantacije, a to je Zavod za planiranje kantona Sarajeva. Ukoliko je objekat planiran planskom dokumentacijom ili ako je mišljenje nosica izrade planske dokumentacije pozitivno onda organ ukoliko utvrdi da si ispunjeni svi drugu uvjeti priprema rješenje kojim se izdaje usrbasnistička saglasnost. Mnogi građani žele veće građevine od planiranih, ali ako se postupa po zakonu može se graditii samo ono što je planirano. Ono što je bitno napomenuti a što u praksi obično predstavlja veliki problem jeste da zakon kao zanintersovane strane u postupku tretira sve vlasnike susjedne parcele. To znači da se svi susjedi moraju upoznati sa tim postupkom i dati im mogućnost aktivmog učešća. U praksi je to razlog pokretanja velikog broja žalbi i sa velikim posljedicama dogotrajnog trajanja postupaka. Obavezno se uz urbanističku saglasnot izdaje i lokacija objekta a to je u stvari izvod u planske dokumantacije gdje je ucrtana lokacija objekta sa jasnim gabaridima i jasnom identifikacijom parcele. Treba napomenuti da je važenje urbanističke saglasnoti godina dana od dana izdavanja i može se još jednu godinu produžiti.
Odobrenje za građenje
Postupak odobrenja za građenje se pokreće nakon što urbanistička saglasnost postane pravomoćna. Ovaj postupak shodno zakonu se mora okončati u roku od 30 dana od dana podnošenja zahtjeva. Zahtjev se podnosi istoj službi koja je izdala urbanističku saglasnost i zakon je jasno propisao šta zahtjev mora sadržavati. Uz zahtjev zaodobrenja za građenje prilaže se:
a) lokacijska informacija, odnosno pravnosnažna urbanistička saglasnost; b) izvod iz katastra, za parcelu na kojoj se gradi objekat ili izvode drugi zahvat;
c) dokaz o pravu građenja na predmetnoj lokaciji;
d) ažurni geodetski snimak – plan s ucrtanom situacijom buduće građevine;
e) dva primjerka glavnog projekta u analognoj formi i jedan primjerak u digitalnoj formi na nekom od elektronskih medija;
f) u slučaju složene građevine, umjesto glavnog, mogu se priložiti dva primjerka izvedbenog projekta u analgonoj formi i jedan primjerak u digitalnoj formi na nekom od elektronskih medija;
g) pisani izvještaj i potvrda o izvršenoj nostrifikaciji,ukoliko je potrebno;
h) dokazi određeni posebnim propisima iz oblasti zaštite okoliša;
i) elaborati o istranim radovima ako su podaci iz njih poslužili za izradu glavnoprojekta,tetehnološki elaborat ako je potreban;
j) dokaz o izvršenoj obavezi u skladu s članom 59. stav (1) tačka i) ovog zakona;
k) dokazi određeni posebnim propisima;
l) dokaz o uplati administrativne takse.
Nakon što se zaprimi zahtjev predmet se prosljeđuje urbanisti koji pregleda projekte kao i dostavljene dokaze, te utvrđuje da li je projekata izrađen shodno izdatoj urbanističkoj saglasnosti. Imovinac utvrđuje da li su riješeni imovinski odnosi, obračunavaju se rente za pogodnost i građevinska renta kao i naknada za sklonište, jer su to sve uvjeti da se izda građevinska dozvola. Kada se izda odobrenje za građenje može se otpočeti sa građenjem, stim da je rok važenja odobrenja a građenje je 1 godina u kom roku se moraju otpočeti izveđenje građevinskih radova.
Autor ovog teksta je pokušao u što prostijoj formi dati određene upute posjetiocima ove stranice u vezi izdavanja urbanističke saglasnoti i odobrenja za građenje.
Izvor: poduzetnice.ba